Nowy właściciel zobowiązany jest umową z dotychczasowym dzierżawcą

Przede wszystkim należy podkreślić, że nowego właściciela obowiązuje umowa zawarta z Panem przez poprzedniego właściciela i że nie może on jej wypowiedzieć.

Zgodnie z art. 678 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania umowy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana.

Jakie obowiązki ciążą na nowym właścicielu dzierżawionego gruntu?

Nowego właściciela obowiązywać zatem będą postanowienia umowy zawartej przez jego poprzednika, także w zakresie możliwości wypowiedzenia. W myśl art. 473 § 3 w związku z art. 694 k.c., jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach w niej określonych.

Artykuł 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków”, o których mowa w tym przepisie. Jednak w orzecznictwie sądowym (tak orzekł m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 10 lutego 2020 r.; sygn. akt: V ACa 110/19) przyjmuje się, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z wymienionym wyżej przepisem. Nie jest więc możliwe wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Dopuszcza się natomiast zapis, że wypowiedzenie może nastąpić z „ważnych przyczyn”.

Jakie są zasady wypowiedzenia dzierżawy?

Jeżeli umowa zawarta przez Pana przewiduje jedynie ogólnie możliwość wypowiedzenia, nabywca nie będzie mógł go dokonać. Oczywiście możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

W opisanej sytuacji z pewnością przysługiwało Panu prawo pierwokupu. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwo­kupu przysługuje jej dzierżawcy, jeżeli:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Czy umowa kupna-sprzedaży jest nieważna?

O treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej dotychczasowy właściciel powinien Pana powiadomić, a Pan w ciągu miesiąca powinien odpowiedzieć, czy skorzysta Pan z prawa pierwokupu. Gdyby Pan zechciał to zrobić, stałby się Pan właścicielem na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży między właścicielem a kupującym. Gdyby zaś nie skorzystał Pan z prawa pierwokupu, właściciel mógłby zawrzeć drugą umowę z kupującym – tym razem przenoszącą włas­ność nieruchomości.

Jednak pominięcie tego trybu nie powoduje nieważności umowy sprzedaży. Rodzi jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą. W myśl art. 599 Kodeksu cywilnego, jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

Tak więc zawarta umowa sprzedaży wywołuje skutki prawne. Prawo pierwokupu natomiast wygasa. Powstaje natomiast roszczenie o naprawienie szkody.

Czy nowy nabywca musi prowadzić gospodarstwo?

Stosownie do art. art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie ww. czynności przed upływem 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Przepisy wymienionej ustawy nie odnoszą się jednak do sytuacji, gdy nabyta nieruchomość była wcześniej wydzierżawiona, a umowy dzierżawy nabywca nie może wypowiedzieć.

Alicja Moroz
Fot. Pixabay