Gdzie najlepiej usytuować fermę fotowoltaiczną?

Firmy najczęściej są zainteresowane gruntami, na których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Rolnicy natomiast rozważają dzierżawę gruntów słabej klasy, nieużytków czy też działek blisko lasu, gdzie nie mogą poradzić sobie ze szkodami łowieckimi. Niewątpliwie w przypadku gdy ziemia jest słaba, a jej uprawa nie przynosi dochodu, taka dzierżawa może być intratna.

Skonsultuj się z prawnikiem

Przed podjęciem decyzji warto jednak zastanowić się, jak takie zagospodarowanie wpłynie na wartość gruntów sąsiednich, oraz zorientować się, czy w przyszłości grunty nie miałyby szansy zostać przekształcone np. na grunty pod działalność gospodarczą czy budownictwo mieszkaniowe. Warto, aby grunty wydzierżawione pod fotowoltaikę były wyodrębnione przez geodetę, a nowa działka miała utworzoną odrębną księgę wieczystą.

Trzeba bowiem pamiętać, iż takie umowy są zawierane na długi okres, tzn. na 25 lat i dłużej. W wielu przypadkach będą wiązały także następców rolnika. Warto zawsze skonsultować ich treść z prawnikiem. Potencjalny inwestor, zwracając się do rolnika z propozycją zawarcia tego typu dzierżawy, nie ma żadnych podstaw zakazania rolnikowi takiej konsultacji.

Należy wziąć pod uwagę, iż z reguły umowę dzierżawy poprzedza umowa przedwstępna na czas przygotowania gruntu pod względem formalnoprawnym.

Dlaczego warto przeanalizować wszelkie za i przeciw?

Trzeba także przeanalizować, czy na gruntach, które zamierzamy wydzierżawić, nie ciążą żadne zobowiązania wynikające z unijnego dofinansowania. Jeśli grunty zostaną wyłączone z produkcji rolniczej, zmniejszy się powierzchnia użytków rolnych, co w niektórych unijnych programach może doprowadzić do zwrotu pobranej pomocy.

Co powinna zawierać umowa?

Warto również zaznaczyć, iż umowa powinna zawierać postanowienia wskazujące, iż ewentualne koszty związane z wyłączeniem gruntów rolnych z produkcji, m.in. podziału geodezyjnego, odrolnienia oraz przygotowanie go do inwestycji, powinien pokrywać dzierżawca.

Wyższy podatek od gruntu. Dlaczego?

Należy być świadomym, iż oddanie gruntów w dzierżawę pod fotowoltaikę spowoduje, że będą one wykorzystywane na cele działalności gospodarczej. Taka zmiana łączy się z opłacaniem wyższego podatku za grunt. Nie będzie to już podatek rolny, ale podatek od nieruchomości. Rolnik powinien zagwarantować sobie w umowie, że podatek od nieruchomości będzie płacił w jego imieniu dzierżawca.

Jak wskazuje współpracująca z „Tygodnikiem” dr hab. Aneta Suchoń, bardzo ważne w umowie są zapisy dotyczące czynszu dzierżawnego. Radzi, aby rolnicy nie godzili się na te wskazujące, iż czynsz w pełnej wysokości będzie uiszczany od momentu zgłoszenia przez dzierżawcę gotowości rozpoczęcia prac budowlanych elektrowni słonecznej. Z kolei za okres od podpisania umowy do rozpoczęcia prac ma być niższy. Jeśli od zawarcia umowy do rozpoczęcia prac mija dużo czasu, rolnik na tym traci, zwłaszcza jeśli nie może już korzystać z gruntu.

Rolnicy muszą pamiętać także o tym, iż od czynszu dzierżawnego będą musieli zapłacić podatek dochodowy. Do rozważenia jest wybór pomiędzy opodatkowaniem na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej a opodatkowaniem na zasadach ryczałtu.

Dlaczego rolnik powinien zachować czujność?

Niekorzystne dla rolnika są również postanowienia zezwalające inwestorowi na dowolne przenoszenie praw i obowiązków z umowy na inne podmioty bez zgody właściciela gruntu.

Dr hab. Aneta Suchoń zwraca uwagę na to, by umowy dzierżawy zabezpieczały rolnika w sytuacji, gdyby dzierżawca, który jest zobowiązany umową do terminowego uiszczania podatków (np. od nieruchomości) i innych opłat publicznoprawnych, które obciążają nieruchomość ze względu na przedsięwzięcia budowlane, przestał je uiszczać.

Umowy dzierżawy zawierają bowiem zapisy wyłączające działanie ustawowego prawa zastawu na instalacjach wniesionych na gruntach rolnika wynikające z art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego. Prawo zastawu ma natomiast zapewnić ochronę właścicielowi na wypadek opóźnienia w zapłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych, takich jak przykładowo zwrot podatku od nieruchomości. Nie jest to korzystne dla rolników.

Jak radzi Wojciech Lignowski, radca prawny współpracujący z WIR, w kontekście zabezpieczeń istnieje szereg możliwości zapewniających właścicielowi ochronę na wypadek niezgodnego z umową zachowania inwestora. Należą do nich kaucja gwarancyjna, weksel, poddanie się dzierżawcy egzekucji w trybie przewidzianym w art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego itp.

Rolnicy muszą sobie zdawać sprawę również z tego, co podkreśla Lignowski, że umowy przewidują szereg klauzul pozwalających inwestorowi na wycofanie się z umowy właściwie w każdej sytuacji, o ile tylko stwierdzi nieopłacalność swojego przedsięwzięcia. Natomiast właścicielowi gruntu pozostaje jedynie rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem na podstawie art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, wyłącznie gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu. Może to nastąpić pod warunkiem uprzedniego zawiadomienia go o zamiarze skorzystania z tej klauzuli i udzieleniu dodatkowego terminu na zapłatę. Jest to prawo przysługujące rolnikowi, nie zaś ustępstwo ze strony inwestora.

Właściciel gruntów powinien także sprawdzić, czy inwestor zobowiązuje się do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych farmy oraz do posprzątania instalacji po zakończeniu jej działania.

Magdalena Szymańska
Fot.