Czy sprzedaż działki jest zawsze opodatkowana?

W odniesieniu do tego pytania warto nawiązać do interpretacji podatkowej z 11 lutego 2020 roku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, zawartej na stronie internetowej Systemu Informacji Podatkowej.

Sprawa dotyczyła osoby prywatnej, która nie prowadziła działalności gospodarczej i chciała sprzedać działki budowlane. Jej zdaniem taka czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (u.p.t.u), sprzedaż nastąpi bowiem w ramach zarządu majątkiem prywatnym i wyklucza nazwanie tej czynności działalnością gospodarczą. Krajowa Informacja Skarbowa uznała, że w świetle obowiązującego stanu prawnego takie stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe. W uzasadnieniu wskazano, że „nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej (...). Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną)”.

Prawo własności a prowadzenie działalności gospodarczej

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. wynika, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 października 2020 r. (sygn. akt: I FSK 190/18) orzekł, że „wykładnia art. 15 ust. 2 u.p.t.u. nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe odpłatne zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Jakie są przywileje właściciela nieruchomości?

Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę. Może też inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Zdaniem sądu, tego rodzaju działania oraz liczba wydzielonych działek same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Ze względu na to, że w sprawach VAT są różne interpretacje, warto zwrócić się indywidualnie z pytaniem do urzędu skarbowego.

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
fot. Pixabay