Skrócenie umowy dzierżawy
r e k l a m a
Partnerzy portalu
WAŻNE
Jak rozwiązać umowę dzierżawy obwodu łowieckiego?Już dłużej nie wytrzymam z arogancją myśliwych z naszego koła łowieckiego. Zamiast współpracy i dbałości o odstrzał zwierzyny, myśliwi urządzają sobie podchody na moich polach i libacje. A stada jeleni i tabuny dzików tratują moją pszenicę i rzepak. Jak doprowadzić do rozwiązania koła łowieckiego – pyta redakcję Agrarlex rolnik spod Raciborza.

Skrócenie umowy dzierżawy

18.02.2020autor: dr Aneta Suchoń

Rolnik na dzierżawionej ziemi chce prowadzić uprawy, ale właściciel już oferuje sprzedaż działek. Ma nawet warunki zabudowy. Rolnik obawia się, że w konsekwencji tego straci możliwość dzierżawienia, pomimo że ma umowę z właścicielem ważną przez lata.

Z artykułu dowiesz się

  • Jakie są zasady przy umowie dzierżawy?
  • Co wolno właścicielowi gruntu, a co dzierżawcy?
  • Czy plan zagospodarowania przestrzennego ma znaczenie?
Posiadamy umowę dzierżawy ziemi rolnej na okres 10 lat (z datą pewną, ważna jeszcze przez 5 lat). Umowa nie przewiduje wcześ­niejszego jej rozwiązania. Właściciel otrzymał już warunki zabudowy na tej ziemi dla domów jednorodzinnych. Nie otrzymaliśmy propozycji pierwokupu, a on oferuje już działki na sprzedaż. Czy właściciel może sprzedać działki, skoro są w dzierżawie? Co z pierwokupem? - pyta czytelnik "Tygodnika Poradnika Rolniczego".

Nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego

Sytuacja dzierżawcy w przedstawionym przypadku jest uzależniona przede wszystkim od tego, czy owa nieruchomość jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne, czy inne niż rolne. Jeśli nie są to cele rolne, z reguły nie obowiązuje już ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy z kolei wtedy, gdy ta ustawa ma zastosowanie. Musi Pan zatem w pierwszej kolejności sprawdzić, na jakie cele jest przeznaczona dzierżawiona przez Pana nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedaż nieruchomości

r e k l a m a
Poza tym, według art. 11 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości ZWRSP oraz o zmianie niektórych ustaw, u.k.u.r. nie stosuje się do nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy (30 kwietnia 2016 r.) w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne. Nabywca nie ma obowiązków wynikających z u.k.u.r., gdy nie ma zastosowania ten akt prawny. Co więcej, można w takiej sytuacji sprzedać nieruchomość będącą w dzierżawie. Według art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy.

Oznacza to, że nabywca staje się podmiotem trwającego stosunku prawnego i przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego). Na wstąpienie nabywcy w stosunek dzierżawy nie jest wymagana zgoda dzierżawcy, ponieważ mimo zmiany podmiotu dzierżawa pozostaje z tym samym zobowiązaniem. Według Kodeksu cywilnego nabywca może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a dzierżawcy wydano grunty.

Wypowiedzenie umowy nie powinno mieć miejsca

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że spełnia Pan te wymagania i nie można wypowiedzieć umowy. Poza tym art. 679 w związku z art. 694 k.c. wskazuje, że jeżeli wskutek wypowiedzenia dzierżawy przez nabywcę rzeczy dzierżawionej dzierżawca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy dzierżawy, może żądać od zbywcy naprawienia szkody. Dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko dzierżawcy wszelkie zarzuty, których dzierżawca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

Jeżeli działki zostaną sprzedane, nadal może Pan uprawiać te grunty rolne aż do zakończenia umowy dzierżawy (chyba że zachodzi możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia).

prof. UAM, dr hab. Aneta Suchoń

Artykuł ukazał się w Tygodniku Poradniku Rolniczym.


fot. Pixabay
autor dr Aneta Suchoń

dr Aneta Suchoń

Dr hab. Aneta Suchoń, prof. na Uniwersytecie Adama Mickiewicza w Poznaniu - Wydział Prawa i Administracji. Blisko współpracuje z Tygodnikiem Poradnikiem Rolniczym.

przeczytaj inne artykuły tego autora
r e k l a m a
r e k l a m a

Przeczytaj także

Covid

Konieczna pomoc dla rolników związana z Covid!

Poniżej publikujemy materiał ws pomocy dla rolników związanej z Covid: Przytaczamy stanowisko V Walnego Zgromadzenia Wielkopolskiej Izby Rolniczej z 15 grudnia w sprawie uruchomienia pomocy dla rolników w związku z pandemią.

czytaj więcej
Rozwiązanie umowy dzierżawy

Czterech spadkobierców z prawem do wydzierżawionego gruntu

Dzierżawiłem przez lata grunt rolny od osoby, która zmarła, a w jej miejsce wstąpiło czterech spadkobierców. Umowa dzierżawy z czasem wygasła, więc zwróciłem się do spadkobierców z propozycją zawarcia nowej, na co dwóch właścicieli odpowiedziało twierdząco, zaś pozostali nie wyrazili zgody. Czy w tej sytuacji można zawrzeć umowę dzierżawy? Pytanie w Agrarlex od rolnika z Wielkopolski.

czytaj więcej
Umowa dzierżawy

Zasiedzenie gruntu: czy można sąsiada usunąć siłą?

Jakie kroki podjąć, gdy na skutek sporu granicznego okaże się, że przebieg granicy naszej działki jest inny niż w rzeczywistości? Co, gdy część działki zajmowana jest przez sąsiada? Czy można siłą odebrać grunt? Co ze znajdującymi się tam uprawami sąsiada? Oto porada w Agrarlex.

czytaj więcej

Najważniejsze tematy

r e k l a m a

Polskie Wydawnictwo Rolnicze Sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzeżone

Polskie Wydawnictwo Rolnicze Sp. z o.o. na podstawie art. 25 ust. 1 pkt 1b ustawy z 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych zastrzega, że dalsze rozpowszechnianie artykułów zamieszczonych na portalu www.agrarlex.pl jest zabronione.