Każdy właściciel dysponuje swoim majątkiem swobodnie

Prawo pierwokupu wprawdzie Panu nie przysługuje, ale mimo zmiany właściciela umowa dzierżawy nadal będzie obowiązywać.

Przede wszystkim należy wyjaś­nić, że właściciel ma prawo swobodnie dysponować swoim majątkiem i nie musi pytać dzierżawcy o zgodę ani powiadamiać go o zamiarze sprzedaży czy nawet o zawartej umowie. Prawo pierwokupu stanowi ingerencję w prawo własności i jest wyjątkiem od zasady swobody podejmowania przez właściciela decyzji dotyczących przedmiotu jego własności, również w odniesieniu do jej zbywania. Dlatego ma ono zastosowanie tylko w ściśle określonych przez prawo przypadkach. Zgodnie z art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego, rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Na czym polega prawo pierwokupu nieruchomości rolnych?

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych zostało uregulowane w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jej art. 3 ust. 1, w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Przepis ten ma zastosowanie także w przypadku sprzedaży gospodarstwa rolnego, z tym że prawo pierwokupu przysługuje wówczas wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa.

Według art. 81 k.c., data pewna to przede wszystkim urzędowe poświadczenie zawarcia umowy. Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:

• w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;
• w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki;
• w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

W Pana przypadku warunek daty pewnej jest spełniony, ponieważ umowa dzierżawy została zgłoszona do ewidencji gruntów i budynków. Jednak zbyt krótko umowa była wykonywana. Wymagane są bowiem 3 lata. Prawo pierwo­kupu zatem nie przysługuje. Jednak nie oznacza to, że zostanie Pan pozbawiony możliwości korzystania z ziemi. 

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę dzierżawy?

Zgodnie z art. 678 k.c. (w związku z art. 694 k.c.), w razie zbycia rzeczy najętej lub wydzierżawionej w czasie trwania umowy nabywca wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Umowę dzierżawy można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługuje jednak nabywcy, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Te wymogi są w Pana przypadku spełnione, więc nie musi się Pan obawiać pozbawienia przedmiotu dzierżawy.

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM

fot. pixabay