Rolnicy są chętni kontynuować dzierżawę, ale czy KOWR też?

Chociaż rolnicy mieli jeszcze dużo czasu na dochowanie wymaganego terminu na złożenie oświadczenia o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości, już w styczniu wystąpili do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa ze stosownym wnioskiem. Takie oświadczenie składa się bowiem na 3 miesiące przed wygaśnięciem umowy. Odpowiedź z KOWR przyszła bardzo szybko.

Czynsz nie może być niższy

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa przychylił się do wniosku rolników. Zaproponował im przedłużenie umowy dzierżawy na kolejne 6 lat. Postawił jednak kilka warunków, które dla naszych Czytelników są trudne do zaakceptowania. Propozycja KOWR zawiera m.in. zapis, iż czynsz dzierżawny pozostawałby bez zmian.

Rolnicy płacą wysoki czynsz

– W porównaniu z czynszami dzierżawnymi, jakie od kilku lat proponuje rolnikom KOWR, nasz jest bardzo zawyżony. Wynika to głównie z tego, iż te grunty wydzierżawiliśmy na przetargu licytacyjnym, ponieważ nie było wtedy innej możliwości. Umowa dotyczy gruntów V i VI klasy bonitacyjnej, a czynsz wynosi równowartość 195 dt pszenicy. Przy obecnej cenie pszenicy jest to prawie 1 tys. zł/ha – podkreśla Czytelniczka „Tygodnika”.

Co prawda, w przypadku prywatnej dzierżawy w wielu rejonach kraju taka stawka czynszu jest na porządku dziennym, jednak KOWR od 2016 roku przy ustalaniu czynszu dzierżawnego kieruje się rozporządzeniem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 1 sierpnia 2016 r. w sprawie sposobu ustalania wysokości czynszu dzierżawnego w umowach dzierżawy nieruchomości ZWRSP. Według tego rozporządzenia od użytków rolnych klas VI i VIz nie ustala się czynszu. W przypadku natomiast pozostałych klas czynsz zależy od rodzaju użytku rolnego, okręgu podatkowego oraz klasy gruntów. Za grunty orne V klasy, jakie dzierżawią nasi Czytelnicy, czynsz w oparciu o te przepisy wyniósłby między 1,1 dt a 2 dt pszenicy/ha.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zobligowany jest przepisami

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa przedłuża umowy dzierżawy na podstawie art. 39 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Wynika z niego, iż umowę dzierżawy zawiera się po przeprowadzeniu przetargu ofert pisemnych lub publicznego przetargu ustnego. Aczkolwiek w podpunkcie drugim zamieszczono wykaz przypadków, w których nie stosuje się przetargu. Jedna z sytuacji jest adekwatna do tej przedstawionej przez naszych Czytelników. Mianowicie przetargu nie stosuje się, jeżeli dotychczasowy dzierżawca złożył Krajowemu Ośrodkowi oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z KOWR. Jednocześnie w tym zapisie podkreślono, że czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy. To tłumaczy, dlaczego naszym rozmówcom zaproponowano tak wysoki czynsz.

Z drugiej strony, jeśli nasi Czytelnicy, zawierając umowę w 2005 roku, mieliby ustalony niski czynsz, KOWR miałby prawo, przedłużając umowę dzierżawy, zaproponować wyższy czynsz, jednak nie wyższy, niż wynikałoby to z rozporządzenia z 2016 roku. Taka zasada obowiązuje bowiem w przypadku umów dzierżawy po upływie każdych 10 lat dzierżawy. Należy mieć na uwadze, iż umowy dzierżawy nieruchomości ZWRSP są wykonywane również na podstawie wytycznych, które stanowią załącznik do Zarządzenia Dyrektora Generalnego KOWR nr 73 z 4 lipca 2019 r.

Dlaczego tylko na sześć lat?

Nasi rozmówcy zastanawiają się także nad propozycją przedłużenia im umowy dzierżawy jedynie o 6 lat. Byliby spokojniejsi, gdyby mieli zapewnioną dzierżawę na co najmniej 10 lat. We wskazanych powyżej wytycznych zapisano, iż generalną zasadą przy rozpatrywaniu przez KOWR wniosków dzierżawców jest wydłużanie umów do 15 oraz do 8 lat. Umowy są wydłużane do 15 lat, jeśli dzierżawcą jest prowadzący gospodarstwo rodzinne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego (do 300 ha) albo młody rolnik, a do 8 lat – jeżeli dzierżawcą nieruchomości nie jest prowadzący takie gospodarstwo.

Czytelnicy „Tygodnika” prowadzą gospodarstwo rodzinne. Trzeba jednak podkreślić, iż zapis „do 15 lat” nie zabrania KOWR wydzierżawienia rolnikom gruntów rolnych na okres krótszy, nawet gdy spełniają warunek do dłuższej dzierżawy.

Wyłączenie 30%

Rolników trapi również inna propozycja. W nowej umowie miałby się znaleźć zapis, iż z przedmiotu dzierżawy mogą zostać wyłączone grunty o łącznej powierzchni nie większej niż 30% powierzchni użytków rolnych.

– Jeżeli ten zapis zostałby wykonany, stracimy aż 6 ha – podkreślają rolnicy. – To nie byłoby dla nas korzystne.

W wytycznych dotyczących wydzierżawiania gruntów z państwowego Zasobu z sierpnia 2019 roku znajduje się również zapis dotyczący wyłączenia gruntów z dzierżawy. W sytuacji gdy rolnik na dzień 3 grudnia 2011 roku, kiedy to weszła w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, dzierżawił od państwa 428 ha, zakwalifikował się do wyłączenia z umowy dzierżawy 30% gruntów. Na stosowanie takiego zapisu w umowie pozwala art. 38 ust. 1a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP. Natomiast w przypadku pozostałych umów zawartych przed tą datą KOWR, przedłużając okres trwania dzierżawy, nie ma obowiązku wprowadzenia postanowienia o wyłączeniu.

KOWR może, ale nie musi stosować wyłączenia w stosunku do mniejszych dzierżaw

W wytycznych wskazano także, że szczegółowe zapisy dotyczące wyłączeń zawarto we wzorze aneksu do umowy dzierżawy. Tutaj z kolei znajduje się zapis, iż strony ustalają, że z przedmiotu umowy mogą zostać wyłączone grunty o określonej powierzchni będące przedmiotem dzierżawy na dzień zawarciu aneksu. Przy czym zaznaczono tutaj również, iż w przypadku umów zawartych po 3 grudnia 2011 roku wyłączenia wynoszą 30%.

Tak więc KOWR nie ma obowiązku stosowania wyłączeń w stosunku do mniejszych dzierżaw, ale przepisy nie zabraniają mu ich wpisywać do umów i ich wykonywać. Zapewne też dlatego KOWR zaproponował naszym rozmówcom przedłużenie umowy pod warunkiem wprowadzenia zapisu, iż z umowy dzierżawy mogą zostać wyłączone grunty o łącznej powierzchni nie większej niż 30%.

W wytycznych zaznaczono, iż wyłączenia mają następować sukcesywnie i być przeprowadzane w zasadzie po zbiorach, w zależności od zgłaszanego zapotrzebowania na państwowe grunty przez okolicznych rolników. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa powinien wpisać do aneksu nie tylko odsetek wyłączeń, ale także numer działki objętej wyłączeniem.

Akceptacja lub zwrot gruntów

Z przedstawianych regulacji wynika, iż nasi rozmówcy, jeśli nie chcą stracić możliwości użytkowania dzierżawionych od 2005 roku państwowych gruntów, nie mają dużego pola manewru. Jak wynika z wytycznych Dyrektora Generalnego KOWR, strony umowy mają czas na ich akceptację lub ewentualne podjęcie negocjacji do końca okresu obowiązywania umowy dzierżawy. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia co do warunków dalszej dzierżawy w okresie jej trwania umowa wygasa.

Magdalena Szymańska
fot. M. Szymańska