Komu zależy na wprowadzeniu moratorium dot. sprzedaży ziemi?

Głównym założeniem wprowadzonej Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu było zahamowanie gwałtownego wzrostu cen gruntów rolnych oraz przeciwdziałanie spekulacyjnemu wykupywaniu nieruchomości rolnych przez nabywców, którzy nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze. To oni bowiem m.in. przyczyniali się do windowania cen gruntów rolnych na przetargach.

Ceny ziemi rolnej ostro w górę, potem stabilnie

Warto zwrócić uwagę, iż na rok przed wprowadzeniem moratorium na sprzedaż państwowej ziemi nastąpiło duże ożywienie w obrocie gruntami rolnymi. Było to spowodowane nie tylko presją konkurencji na rynkach rolnych, która zmuszała rolników do zwiększenia skali produkcji, ale również powszechnym przekonaniem, że nieruchomości rolne będą jeszcze bardziej drożały po zakończeniu okresu karencji na zakup ziemi rolnej w Polsce przez obywateli pozostałych państw Unii Europejskiej. Zakup nieruchomości gruntowych stał się atrakcyjną formą lokaty kapitału, co dodatkowo podbijało ich ceny. Potencjalni nabywcy ziemi dążyli do możliwie szybkiego sfinalizowania transakcji, bowiem spodziewano się również zmian legislacyjnych odnośnie do wymogów przy obrocie gruntami rolnymi.

Co wpłynęło znacząco na wzrost ceny gruntów rolnych?

Niezależnie od tego na wzrost cen gruntów rolnych wpływ miała zmniejszająca się oferta sprzedaży ze strony Agencji Nieruchomości Rolnych, którą później zastąpił KOWR. W 2015 roku większość gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa było już zagospodarowanych, a wolne ziemie (około 300 tys. ha) na ogół miały małą przydatność rolniczą.

Jak kształtowały się ceny państwowych gruntów?

Jeśli spojrzymy na zmiany cen państwowych gruntów rolnych, to rzeczywiście ceny po wprowadzaniu ustawy wyhamowały. W 2016 roku hektar państwowych gruntów kosztował ponad 32 tys. zł, było to prawie o 3 tys. zł więcej niż rok wcześniej. W 2017 grunty z ZWRSP kosztowały o niemal 1,2 tys. zł mniej niż w 2016. W 2018 roku staniały o kolejne 4,6 tys. zł/ha, w 2019 zdrożały do około 31 tys. zł, ale i tak były tańsze niż 3 lata wcześniej.

Uzasadniając przedłużenie zakazu sprzedaży państwowych gruntów, resort wskazuje, iż dotychczasowa ustawa spełniła swój podstawowy cel, czyli zahamowała silną tendencję wzrostu cen sprzedaży gruntów rolnych. Tak naprawdę byłoby bardzo dziwne, gdyby się tak nie stało, bo obrót państwowymi gruntami był bardzo ograniczony.

Działki o jakiej powierzchni najczęściej sprzedawano?

Jak wynika z danych KOWR, od maja 2016 roku do końca czerwca 2020 roku KOWR sprzedał 11 593 nieruchomości o łącznej powierzchni 11 464 ha. Na jedną transakcję przypadało więc zaledwie 1,01 ha. Tylko w 119 przypadkach na sprzedaż wydawał zgodę minister rolnictwa, co oznaczało, że wtedy kupowano większe działki.

Za zgodą szefa resortu sprzedano 2528 ha gruntów, średnio na jedną transakcję przypadało 21 ha. Najwięcej zgód na sprzedaż ziemi z Zasobu minister rolnictwa wydał w 2019 roku. Wtedy też cena państwowych gruntów ponownie wzrosła. Na 42 zgody 15 dotyczyło powierzchni działek 2–5 ha, reszta natomiast, która opiewała łącznie na 905 ha – większych areałów. Widać więc wyraźnie, iż większa aktywność na rynku państwowych gruntów od razu powoduje wzrost cen. Żeby więc cel, który ustawodawca założył sobie też na kolejnych 5 lat, czyli zahamowanie wzrostu cen ziemi, był spełniony, minister rolnictwa musiałby mocno ograniczyć wydawanie zgód na nabycie ziemi.

Jakiej powierzchni działki wyłączone będą z zakazu sprzedaży?

Przypomnijmy, iż taka zgoda może być obecnie wydawana, gdy przedmiotem sprzedaży są działki o powierzchni do 2 ha włącznie, jeżeli jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi, a od maja 2021 roku ma to dotyczyć działek o powierzchni do 5 ha.

Mały popyt

Wyłączenie z zakazu sprzedaży działek o powierzchni 2–5 ha KOWR tłumaczy małym popytem na takie nieruchomości. Od 1 maja 2016 do końca czerwca 2020 roku sprzedano ich zaledwie 33 (łącznie było to 99 ha). Zakłada się, że w sytuacji gdy na sprzedaż takich działek nie będzie potrzebna zgoda ministra rolnictwa, KOWR będzie łatwiej je rozdysponowywać. Nie powinno się to też przyczynić do wzrostu cen, ponieważ te działki są bardzo często rozproszone, mają nieregularne kształty, są położone na obszarach o niekorzystnych warunkach do gospodarowania, a co za tym idzie wymagają poniesienia dużych nakładów, aby doprowadzić je do kultury rolnej. Ustawodawca zakłada, iż to ułatwienie zmniejszy powierzchnię niezagospodarowanych gruntów pozostających w Zasobie.

Dotychczasowe przepisy wskazują, iż zakaz sprzedaży oprócz działek do 2 ha włącznie (co ma być podwyższone do 5 ha) nie dotyczy nieruchomości i ich części przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – na cele inne niż rolne. Wymienia się tutaj takie cele, jak parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe oraz obiekty sportowo-rekreacyjne. Zakazem nie objęto również nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych oraz domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych. Te wyłączenia zostaną utrzymane. W nowelizacji ustawy proponuje się jednak, aby wstrzymanie sprzedaży nie dotyczyło również udziałów we współwłasności wymienionych powyżej nieruchomości, z nieruchomościami do 5 ha włącznie.

Rozszerzenie o udział we współwłasności

Podobnie jak dotychczas, na sprzedaż innych państwowych nieruchomości będzie potrzebna zgoda ministra rolnictwa. Z takim wnioskiem do szefa resortu rolnictwa może zgłosić się dyrektor generalny KOWR. Nowelizacja zakłada, iż będzie to dotyczyło także sprzedaży udziałów we współwłas­ności, innych niż wyjęte z zakazu, państwowych nieruchomości, czyli np. udziału we współwłasności gruntów rolnych o powierzchni powyżej 5 ha. Proponuje się utrzymać zapis, który wskazuje, iż sprzedaż nieruchomości oraz ich części bez zgody ministra rolnictwa jest nieważna.

Projekt nowelizacji zakłada, iż przepisy dotyczące sprzedaży udziału we współwłasności, zarówno te, w których wymienia się nieruchomości nieobjęte zakazem sprzedaży, jak i te, których nie można sprzedawać, nie dotyczą sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości dokonanych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeśli jednak postępowania nie zostaną zakończone przed wejściem w życie nowelizacji, będą analizowane na nowych zasadach.

W dzierżawie podobny areał

Pośrednim celem wprowadzenia zakazu sprzedaży państwowych gruntów było wzmocnienie roli dzierżawy. Stosunkowo niedroga, w porównaniu z kosztami nabycia nieruchomości, dzierżawa państwowych gruntów pozwala rolnikom na nieangażowanie kapitału w zakup ziemi. Jest to szczególnie widocznie, gdy ziemia jest wydzierżawiana w przetargach ofertowych ograniczonych, w których czynsz jest z góry ustawowo ustalony i nie podlega licytacji. Według stanu na 31 sierpnia 2020 roku w ZWRSP pozostawało 1,36 mln ha, z czego 1,07 mln ha były to grunty będące w dzierżawie. Dla porównania – w 2017 roku w dzierżawie pozostawało 1,03 mln ha, czyli niewiele mniej. Świadczy to ewidentnie o tym, iż sam zakaz sprzedaży nie wpływa na zwiększenie znaczenia dzierżawy jako formy zagospodarowania państwowych gruntów. Co się jednak zmienia, to struktura dzierżawionych areałów oraz dzierżawcy. Wiele gruntów wraca bowiem do Zasobu, a potem jest wydzierżawiana innemu dzierżawcy.

W obrocie prywatnym ceny ziemi rolnej ciągle rosną

Jeśli spojrzymy na rozwój cen ziemi na rynku prywatnym, czyli w obrocie między rolnikami, niewątpliwie ograniczenie podaży ziemi państwowej spowodowało zwiększenie dynamiki wzrostu cen gruntów na tym rynku. Nie było to jednak odczuwalne od razu, ponieważ po bardzo intensywnych zakupach ziemi przed wprowadzeniem zakazu, w drugiej połowie 2016 roku oraz w 2017 roku liczba transakcji kupna – sprzedaży na obu rynkach wyraźnie spadła. W 2018 roku ceny ziemi w obrocie prywatnym wzrosły jednak już o ponad 3 tys. zł/ha, a w 2019 r. o kolejne 2,9 tys. zł/ha.

Magdalena Szymańska
fot. M.Szymańska