Kiedy można wypowiedzieć umowę zawartą na czas określony?

Umowę zawartą na czas oznaczony można, co do zasady, wypowiedzieć tylko w przypadkach wskazanych w Kodeksie cywilnym, na przykład gdy dzierżawca nie płaci czynszu. Według art. 673 k.c. w związku z art. 694 k.c., jeżeli czas trwania dzierżawy nie jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Zatem skoro umowa ma być zawarta na czas oznaczony, to powinny być podane przyczyny w umowie dzierżawy pozwalające na wypowiedzenie, np. wydzierżawiające ma zamiar sprzedać grunt rolny.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 10 lutego 2020 r. (sygn. akt: V ACa 110/19) wskazuje, że art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków”, o których mowa w tym przepisie. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy w taki sposób, by zabezpieczały one ich interesy.

Czy musi zostać określona przyczyna wypowiedzenia?

Natomiast w przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony można swobodnie wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyny. Musi to nastąpić zgodnie z terminami określonymi w umowie, a jeżeli nie zostały ustalone w kontrakcie – zgodnie z Kodeksem cywilnym. Według art. 704 k.c. w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Nie ulega wątpliwości, że miesięczny termin wypowiedzenia nie uwzględnia specyfiki prowadzenia działalności rolniczej na gruntach rolnych – jest zbyt krótki.

Co  zasiewami przy wypowiedzeniu umowy dzierżawy?

Jeżeli chodzi o zasiewy, to według art. 706 k.c., jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

dr hab. neta Suchoń, prof. UAM
fot. arch. red.