Przedwstępna umowa sprzedaży

Zawarłem umowę przedwstępną sprzedaży ziemi. Po kilku dniach wpłaciłem sprzedawcy na konto pewną kwotę i napisałem w przelewie, że to zadatek. Choć do umowy nie doszło z winy sprzedawcy, nie chce on oddać mi zadatku w podwójnej wysokości, twierdząc, że to nie był zadatek. Czy mam prawo wystąpić do sądu o zapłatę dodatkowej części zachowku?

Janusz B. (woj. lubuskie)

Kiedy przysługuje podwójny zadatek?

Istota zadatku zawarta jest w art. 394 Kodeksu cywilnego, przy braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jak wynika z pytania, sprzedawca nie wykonał umowy w terminie. Teoretycznie zatem kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Musi jednak pamiętać, by najpóźniej z chwilą wezwania do zapłaty złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Musimy jednak zwrócić uwagę, że sprzedawca – o ile wykaże, że umowa nie została wykonana z przyczyn nieleżących po jego stronie (problemy z dostawą od producenta, pandemia COVID-19 itp.), prawo do podwójnego zadatku w ogóle nie powstało.

Niezależnie od przyczyn niewykonania umowy, Czytelnik powinien zacząć od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy i wezwania o zapłatę, a w razie odmowy spełnienia świadczenia, zwrócić się do adwokata o poradę co do dalszego toku postępowania.

adw. Mikołaj Pomin
fot. EnvatoElements