Z artykułu dowiesz się
Któż tego nie zna. Użytkowanie ziemi na gębę, z reguły za dopłaty lub jeszcze podatek czy dodatkowe wynagrodzenie. Użytkownik nigdzie nie figuruje, ale obrabia i korzysta z ziemi. Ciche dzierżawy to wciąż zbyt częsty proceder w rolnictwie. Faktyczną skalę tego zjawiska jest bardzo trudno ocenić – nikt nie jest gotów do przyznania się, że oddaje w dzierżawę ziemię bez podpisania umowy. Tymczasem w zreformowanej wersji WPR i według założeń Krajowego Planu Strategicznego same dopłaty mogą już nie zadowolić właścicieli i jednocześnie o wiele bardziej komplikuje się bezumowne użytkowanie ziemi dla rzeczywistych rolników.
Takie dzierżawy są bardzo niekorzystne dla dzierżawców. W wielu aspektach – niepewność okresu użytkowania, niemożność wykazania gruntów do zwrotu akcyzy za paliwo, jako powierzchni paszowej, czy do dopłat do materiału siewnego, brak możliwości ewidencjonowania środków ochrony roślin, ubezpieczenia upraw, trudności w dochodzeniu odszkodowań za szkody łowieckie, brak motywacji do uprawy roślin z dodatkowymi dopłatami, do poprawy kultury gleby i wiele innych.
Dla właścicieli gruntu wbrew powszechnej opinii nieuregulowanie umowy na piśmie również skutkuje niepewnością, brakiem jasnych ustaleń finansowych, czy trudnościami w wyegzekwowaniu zaległego czynszu od dzierżawcy. Sporządzenie umowy dzierżawy nabiera także nowego znaczenia w świetle ustaleń nowej WPR oraz realizacji ekoschematów.
Najważniejszym argumentem dla właściciela gruntu powinien być fakt, że popełnia on przestępstwo, jeśli złoży wniosek o dopłaty bezpośrednie do gruntów, których faktycznie nie użytkuje. Przepisy prawne w zakresie cichych dzierżaw nie wymagają zmiany, a złożenie nieprawdziwego wniosku może być potraktowane jako oszustwo lub jako wyłudzenie dopłat poprzez fałszywe oświadczenie. Przestępstwa te są zagrożone karą grzywny, ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności. Już samo zagrożenie karą powinno być wystarczającą przestrogą dla właścicieli gruntu.
W praktyce niestety albo nie są świadomi konsekwencji, albo są przekonani, że incydent nie wyjdzie na jaw, bo dogadali się z dzierżawcą i wszystko działa jak należy. Nic bardziej mylnego – do ujawnienia incydentu może dojść przez przypadek, nieuwagę i rutynę, jak np. wpisanie dzierżawionej działki do ewidencji oprysków, czy złożenie wniosku o zwrot akcyzy i wskazanie wszystkich uprawianych faktycznie gleb. Zawiadomić organy ścigania może każdy, kto wie o powyższym procederze, co jest szczególnie niebezpieczne w przypadku konfliktów sąsiedzkich. Jeżeli sprawa trafi do sądu – oszustwo nie będzie trudne do udowodnienia.
W świetle powyższego aktualne pozostaje także stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2008 r., że płatności bezpośrednie mają związek z władztwem faktycznym nad gruntem. Oznacza to, że rolnik użytkujący grunt na podstawie „cichej dzierżawy” nadal może złożyć wniosek o dopłaty. W praktyce w takiej sytuacji może pojawić się poważny problem dla właściciela gruntu, jeżeli wniosek taki zostanie złożony jednocześnie przez niego i przez dzierżawcę. Może on wtedy odpowiadać karnie za przestępstwa wskazane powyżej. Co oczywiste, nie otrzyma też żadnych dopłat.
Drugim argumentem przemawiającym za podpisaniem umowy dzierżawy jest pewność stosunków prawnych i faktycznych zarówno dla dzierżawcy, jak i właściciela. Podpisując umowę, regulujemy przede wszystkim okres dzierżawy oraz stawkę czynszu, najczęściej na hektar. Okres, na który jest zawarta umowa dzierżawy, strony mogą dowolnie regulować – może trwać zarówno rok, jak i 20–30 lat. Faktem jest, że umowę zawartą na czas określony jest trudno rozwiązać za wypowiedzeniem, ale wszystko zależy od szczegółowych jej zapisów. Co do zasady może być rozwiązana w drodze porozumienia stron, a także, jeżeli dzierżawca nie płaci czynszu, zaniedbuje przedmiot dzierżawy lub poddzierżawia ziemię osobom trzecim.
Długoletnia umowa dzierżawy mobilizuje do utrzymania ziemi w dobrej kulturze.
Lecz to jest właśnie kwintesencja długoterminowej umowy dzierżawy. Rolnik często planuje kilka lat do przodu, uprawia ziemię w taki sposób, żeby poprawić jej strukturę oraz zasobność. Nie mając pewności co do posiadania gleby przez kilka następnych lat – wielu zrezygnuje z nakładów na nią. Właścicielom, którzy obawiają się długoterminowych umów, można zaproponować umowę na 3 lub 5 lat, którą można przedłużyć po upływie tego okresu. Warto również rozważyć umowę dzierżawy na czas nieokreślony, w przypadku której obowiązuje roczny termin wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec roku dzierżawnego – chyba że strony umówią się w inny sposób.
Bardzo ważną kwestią jest jasne uregulowanie zobowiązań finansowych. Najlepszym sposobem na ustalenie stawki dzierżawy za hektar jest ustalenie miernika płatności, np. równowartość ceny pszenicy, czy ceny żyta na określony dzień roku. Warto wprowadzić także zapis waloryzujący czynsz o wysokość inflacji. Takie uregulowanie stawek zapewni jasne rozliczenia wg obiektywnych wskaźników.
W obecnym stanie prawnym umowa dzierżawy nie musi być nigdzie zgłoszona – ani do ewidencji gruntów i budynków, ani do urzędu skarbowego.
Umowę najlepiej zachować w dokumentach na wypadek wyniknięcia nieporozumienia lub konfliktu między stronami. Warto zaznaczyć, że właściciel gruntu, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zapłaci podatku dochodowego od dzierżawy na cele rolnicze. Nic nie wskazuje na to, żeby obecny stan prawny miał się zmienić w tym aspekcie – byłby to bardzo niekorzystny krok dla dzierżawców i z pewnością znaczący czynnik, który pogłębiłby proceder „cichych dzierżaw”. Podatek rolny pozostaje jednak w zakresie obowiązków właściciela gruntu i to on musi go opłacać.
Nowe zasady WPR sprawiają, że właścicielom gruntu nie będzie się opłacało dzierżawić ziemi jedynie za dopłaty bezpośrednie. Już teraz dzierżawcy musieli dopłacać właścicielom różne kwoty, zależnie od lokalnego rynku ziemi. Nowy system dopłat proponuje płatność podstawową w wysokości 115,83 euro/ha, co obecnie wynosi ok. 543 zł (przy kursie euro 4,69). Dodatkowo rolnicy otrzymają płatność redystrybucyjną w wysokości 39,10 €, co obecnie wynosi ok. 183 zł. Płatność redystrybucyjna przysługuje do pierwszych 30 ha w gospodarstwie. Są to stawki szacunkowe, lecz już po nich widać, że właściciel gruntu będzie żądał sporo dodatkowych pieniędzy za dzierżawę.
Dlatego w tym momencie warto przedstawić mu wszystkie plusy zawarcia umowy dzierżawy, dzięki której zyska pewność przychodów i spokój na lata.
Dużym problemem może okazać się wypełnienie nowych norm DKR (GAEC), w szczególności wymogu utrzymania 80% okrywy zimowej. Właściciel gruntu, dzierżawiący ziemię kilku rolnikom, będzie miał podwójny problem – trudności w koordynacji i dopilnowania dzierżawców, aby utrzymywali powyższą pokrywę. Innym problemem może okazać się kwestia odpowiedzialności za naruszenie stref buforowych przy wodach powierzchniowych.
Właściciel gruntu nie będzie w stanie kontrolować dzierżawcy, a w przypadku kontroli to on będzie odpowiedzialny za nieprawidłowości. Umową dzierżawy przeniesie odpowiedzialność na dzierżawcę, który będzie musiał przestrzegać wszystkich zasad, bo w przeciwnym przypadku nie uzyska dopłat – a czynsz dzierżawny będzie musiał zapłacić. Są to tylko przykładowe problemy, które mogą pojawić się w trakcie uprawy gleby w nowych warunkach.
Właściciele gruntów często boją się zasiedzenia. Jest to całkowicie nieuzasadniona obawa, gdyż zasiedzieć ziemię można jedynie będąc posiadaczem samoistnym. Termin zasiedzenia wynosi 20 lat w dobrej wierze oraz 30 lat w złej wierze. Natomiast w przypadku umowy dzierżawy terminy te nie mają żadnego znaczenia. Użytkownik gruntu na podstawie umowy dzierżawy jest posiadaczem zależnym – nie można zatem zasiedzieć gruntu podczas trwania umowy. Jedyną możliwością byłoby użytkowanie przez co najmniej 20 lat od momentu zakończenia umowy.
Kolejnym argumentem, którym posługują się właściciele ziemi jako obawą przed wydzierżawieniem, jest fakt, że użytkownik wykorzysta ziemię na cele nierolnicze, np. pod fotowoltaikę. Również w tym przypadku nie ma powodów do obaw – w umowie dzierżawy można zamieścić zapis o przeznaczeniu gruntu jedynie na cele rolnicze. Ponadto żadne przedsiębiorstwo specjalizujące się w montażu paneli fotowoltaicznych nie powinno zawrzeć żadnej umowy z dzierżawcą gruntu.
W końcu umowa dzierżawy będzie stanowić podstawę ustalenia stosunków między stronami w przypadku wynikłego sporu. Oczywiście, regułą powinno być polubowne rozwiązanie sporu w wyniku rozmów i negocjacji. Jednak, jeżeli rozmowy nie przyniosą efektów, konieczne jest rozpatrzenie sprawy przez sąd. Jest to ostateczność, lecz i takie sytuacje się zdarzają. Sąd może zobowiązać strony do określonych czynności, do powstrzymywania się od określonych czynności, orzec obowiązek zapłaty w przypadku nieuczciwego dzierżawcy. Jeżeli istnieje umowa dzierżawy – ustalenie stosunku i obowiązków jest dużo łatwiejsze niż opieranie się na zeznaniach świadków i męcząca walka na kilku rozprawach.
Data pewna jest urzędowym poświadczeniem daty dokonania czynności prawnej. Uregulowana jest w art. 81 Kodeksu cywilnego. Ma skutek względem osób nieuczestniczących w czynności i zapobiega antydatowaniu dokumentów. Wzmiankę na dokumencie potwierdzającą datę może wykonać organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego lub notariusz. Niektóre czynności wymagają daty pewnej, ma też ona znaczenie przy ewentualnym prawie pierwokupu. Warto zaznaczyć, że potwierdza się tylko istnienie pisma w danej dacie – nikt nie weryfikuje treści ani podpisów.
Zarówno właściciele gruntów, jak i dzierżawcy powinni za każdym razem dążyć do zawarcia umowy dzierżawy, regulującej warunki użytkowania gleby, zabezpieczającej interesy stron, określającej warunki rozwiązania umowy czy kary umowne.
Warto także skorzystać z pomocy prawnika, który prawidłowo skonstruuje umowę dzierżawy oraz wytłumaczy wszystkie niejasne kwestie. Koszt usługi w tym przypadku to wydatek rzędu od 400 do 1000 zł, zazwyczaj dzielony po połowie. Mimo że może wydawać się wysoki, to warto wziąć pod uwagę, że jest to jednorazowy koszt, często na kilka lat, a może uchronić od wielu nieporozumień i zapewnić spokój na długo. Podpisywanie umów bez świadomości ich skutków jest równie szkodliwe, co niepodpisywanie ich w ogóle.
Dominik Kiszka
fot. Sierszeńska
Najważniejsze tematy
