- Czy stracisz dzierżawę, gdy zmarłego właściciela gruntu zastępują spadkobiercy?
- Chcąc kontynuować dzierżawę, czy musisz pozyskać zgodę wszystkich spadkobierców?
- Co robić, jeśli tylko część spadkobierców zgadza się na przedłużenie dzierżawy?
Z chwilą śmierci właściciela dzierżawionej nieruchomości nastąpiło otwarcie spadku. Spadkobiercy ustawowi odziedziczyli grunt, który od tej chwili stał się przedmiotem ich współwłasności. O ile spadkobiercy nie wnieśli do sądu o zniesienie tej współwłasności, to zastosowanie do niej będą miały przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności ułamkowej.
Ustal, kto ile dziedziczy
Należy ustalić, czy udziały spadkobierców są równe w dzierżawionej nieruchomości, czy też występują one w różnej wielkości. Jeżeli od spadkobierców nie uzyskał takiej informacji, to może sprawdzić księgę wieczystą dzierżawionej nieruchomości, czy spadkobiercy są tam już ujawnieni.
Poza tym, jeżeli rolnik nie wie, kto jest spadkobiercą i nikt nie rości wobec niego pretensji o wydanie gruntu, to może wystąpić do sądu o umożliwienie złożenia czynszu dzierżawnego do depozytu sądowego na podstawie art. 467 pkt 1 Kodeksu cywilnego. Wówczas nie będzie w zwłoce z zapłatą czynszu dzierżawnego.
Zawarcie umowy dzierżawy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Tu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – art. 199 Kodeksu cywilnego (kc). Uzasadnia to m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego z Poznana z 15.12.2005 r. Stwierdził on, że zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości rolnej stanowiącej współwłasność na okres 10 lat i skutkującej wyłączeniem władania przeważającą częścią gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego przez osoby uprawnione, na tak długi okres stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, co oznacza, że do jej dokonania była konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Brak zgody współwłaścicieli skutkuje nieważnością takiej umowy dzierżawy.
Jeśli nie wszyscy, to choć większość
Gdyby okazało się, że uzyskanie zgody na dzierżawę gruntów przez wszystkich współwłaścicieli jest niemożliwe, można spróbować sprawę załatwić następująco. Współwłaściciele, których udziały w gruncie wynoszą przynajmniej połowę, mogą zwrócić się do sądu, aby zezwolił na wydzierżawienie gruntu rolnego. Wówczas wydane orzeczenie zastępuje niejako zgodę niechętnych umowie współwłaścicieli.
Wojciech Lignowski
Radca prawny
Wielkopolska Izba Rolnicza
Artykuł jest informacją i nie stanowi porady prawnej.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny
