- Czy rację ma sąsiad, który przez sprzedaż gruntu, pozbawiając się dostępu o drogi gminnej?
- Jakie argumenty weźmie pod uwagę sąd, ustanawiając drogę konieczną?
- Jak można bronić się przed zakusami nieżyczliwego sąsiada w zakresie jego roszczenia o drogę konieczną?
Czy właściciel działki pozbawionej dostępu do drogi publicznej może skutecznie domagać się od sąsiada ustanowienia na swoją rzecz drogi koniecznej, w sytuacji, gdy to sam właściciel pozbawił się tego dostępu?
Co do zasady – zgodnie z art. 145 par. 1 Kodeksu cywilnego – jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Taka jest reguła, lecz każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.
Dostęp do drogi publicznej
W pierwszej kolejności trzeba zauważyć, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć nie tylko fizyczną, ale i prawną możliwość przejazdu i przechodu do swojej nieruchomości.
W szczególności istotne jest, ażeby taka możliwość wynikała z podstawy prawnej dającej tytuł właścicielowi do przedostania się do swojej własności. Inny słowy, dostęp do drogi publicznej istniejący faktycznie, np. dzięki życzliwości sąsiada, który pozwala przejeżdżać przez swój grunt, nie jest dostępem zagwarantowanym prawnie, albowiem nie można domagać się przed sądem, aby sąsiad ciągle pozostawał dla nas życzliwym.
W efekcie taki rzeczywisty dojazd, ale niewynikający z żadnego tytułu prawnego, nie stanowi odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.
Odpowiedni dostęp
Niekiedy może się okazać, że dany grunt ma wprawdzie dostęp do drogi publicznej, ale na skutek przeróżnych przeszkód faktycznych np. okresowe, regularne podtopienia gruntu – dostęp ten jest nieodpowiedni. Nieodpowiednim dostępem uznaje się również sytuacji, kiedy dojazd do działki co prawda jest formalnie zapewniony, ale faktycznie wiążę się z wyjątkowo nadmiernymi uciążliwościami dla dojeżdżającego.
Droga przez grunty sąsiednie
We wniosku do sądu o ustanowienie drogi koniecznej wnioskodawca winien określić przebieg dojazdu ze swojego gruntu do drogi publicznej.
Co istotne, sąd tym żądaniem nie jest w żadnym stopniu związany i może wytyczyć drogę w zupełnie inny sposób kierując się przesłankami zawartymi przede wszystkim w art. 145 par. 2 k.c. Przepis ten nakazuje, aby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Oznacza to, że sąd każdorazowo musi zważyć przeciwstawne w istocie interesy stron i wyznaczyć drogę w sposób możliwie jak najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu przy jednoczesnym zapewnieniu odpowiedniego dostępu dla właściciela działki bez dojazdu.
Nic nie stoi na przeszkodzie, ażeby właściciel gruntu, po którym ma przebiegać droga konieczna, wskazał alternatywny jej przebieg po gruntach kogoś innego. W rezultacie uczestnicy takich postępowań często „przerzucają” się argumentami o racjonalności jednego śladu drogi koniecznej nad drugim. Z praktyki wynika również, że decydujący głos może mieć biegły sądowy, który w tego typu sprawach powoływany jest do sporządzenia stosownej opinii.
Kiedy sąd nie ustanowi drogi
Oczywiście, jeżeli postępowanie wykaże, że wnioskodawca ma odpowiedni i prawnie zagwarantowany dostęp do swojej działki, to odmówi ustanowienia drogi koniecznej.
Może okazać się również, jak to ma miejsce w omawianej sprawie, że wnioskodawca sam pozbawił się dostępu do drogi publicznej, albowiem wyzbył się własności działek, przez które wcześniej przejeżdżał do pozostałej części swoich gruntów, a teraz żąda od sąsiada drogi koniecznej. W takim wypadku sąsiadowi do obrony może posłużyć regulacja z art. 145 par. 2 zdanie drugie k.c., według której jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
W naszym przykładzie sąd winien zatem w pierwszej kolejności spróbować wytyczyć drogę po tych działkach, które wcześniej wnioskodawca sprzedał nie zapewniwszy sobie dostępu do drogi publicznej. Ponadto
w orzecznictwie podkreśla się jeszcze, że:
- niezgodne z zasadami współżycia społecznego zachowanie się wnioskodawcy musi być wzięte przez sąd pod uwagę przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej oraz,
- nie można w szczególności dopuścić do tego, aby właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, nie tylko doznał ograniczenia swoich praw majątkowych, ale ponadto musiał znosić niedopuszczalne postępowanie innej osoby (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1974 r. III CRN 220/74).
Wojciech Lignowski
Podstawa prawna: Kodeks cywilny stan na dzień 11.01.2021 r.
Artykuł jest informacją i nie stanowi porady prawnej.
