Nie ma chyba na świecie osoby, która lubiłaby czytać umowy wraz z drobnym druczkiem, zanim zostanie przypieczętowana podpisem. Robimy to niechętnie, a można napytać sobie sporej biedy robiąc to niedokładnie. Oferty dzierżawy są kuszące, bo wieloletnie, przynoszące stały dochód rolnikom. Umowy trzeba bardzo dokładnie czytać i starać się zawsze przewidzieć różne scenariusze zanim ją podpiszemy. Warto przemyśleć, czy nie będziemy niebawem chcieli sprzedać działki (lub sąsiedniej) lub być może farma będzie w jakiś sposób uciążliwa ze względu na dojazd do innych pól – nie tylko swoich, ale również sąsiadów.

Wieloletnie umowy z prawem pierwokupu?

Podlaska Izba Rolnicza zaznacza, że coraz częściej do pracowników izby docierają wiadomości o bardzo niekorzystnych zapisach w umowach z firmami zajmującymi się budową farm fotowoltaicznych. Po pierwsze umowy są zawierane na bardzo długi okres, nawet 30 letni, ponadto jeden z zapisów jest szczególnie krzywdzący rolnika. W umowie pojawia się informacja, że wydzierżawiający może rościć prawo do pierwokupu ziemi, w sytuacji, kiedy właściciel zdecyduje się na sprzedaż działki. Jeżeli nie wywiąże się z zapisu właścicielowi gruntu grozi kara umowna, często sięgająca setek tysięcy złotych.

Nic na „gębę”

Jednym z najczęstszych problemów, na które z kolei zwraca uwagę Kujawsko-Pomorska Izba Rolnicza to powierzchnia dzierżawionego gruntu wpisana w umowie, która różni się zwykle od pierwotnie ustalanej. Dzierżawą jest wówczas objęta cała działka, a nie tylko jej fragment, więc trzeba o tym pamiętać podczas negocjacji z firmami. Ponadto firma wówczas może ulokować instalację gdzie będzie chciała, jeżeli wcześniej tego nie ustalimy. Warto dołączyć do umowy mapę geodezyjną, na której dokładnie będzie zaznaczone, gdzie mają się znajdować panele i towarzyszące im urządzenia. Trzeba pamiętać też o drodze dojazdowej i kablach, bo o tym rzadko kto pamięta podczas wstępnej rozmowy.

Czynsz dzierżawny pod fotowoltaikę

Czynsz często stanowi problem i nie tylko "ile za to weźmiesz", ale także, za co konkretnie. 

- Niezwykle ważny jest sposób ustalania wartości czynszu. W większość umów jakie analizowałem czynsz był uzależniony od zajętej powierzchni gruntu pod elektrownię. Nie określono jednak minimalnej powierzchni inwestycji. Z posiadanych przeze mnie informacji wynika, że bardzo często rolnikom obiecywane jest zajęcie co najmniej dwóch hektarów gruntów rolnych i na tej podstawie kalkulują oni opłacalność wydzierżawienia działki. W rzeczywistości zajęta zostaje powierzchnia nawet poniżej hektara, przez co opłacalność dzierżawy bardzo spada. Co więcej inwestycja jest lokalizowana na środku działki, tworzą się kliny i inne utrudnienia w produkcji rolnej, które nie są rekompensowane przez czynsz. Biorąc powyższe pod uwagę uważam, że w umowie winno dojść do określenia czynszu minimalnego, który będzie płatny niezależnie od zajętej powierzchni nieruchomości – tłumaczy KPIR.

Dodatkowe opłaty po stronie właściciela?

Jak dodaje Kujawsko-Pomorska Izba Rolnicza warto pamiętać, że przy takich inwestycjach mogą pojawić się nowe opłaty i podatki, do zapłaty których będzie zobowiązany właściciel nieruchomości. Izba zaznacza, że warto zwrócić na to uwagę, żeby w umowie był taki zapis mówiący o tym, że dzierżawca będzie zobowiązany do zapłaty wszystkich należności publicznoprawnych jakie mogą pojawić się w związku z budową i eksploatacją elektrowni fotowoltaicznej.

Wypowiedzenie umowy

Tak jak wspominaliśmy wyżej, trzeba przemyśleć nawet najdalsze etapy umowy, a więc także rezygnację z dzierżawy. Otóż umowy dzierżawy zawarte na czas określony można wypowiedzieć tylko i wyłącznie na zasadach określonych w tych umowach. Jeżeli nie znajdą się w niej takie zapisy, umowa  jest praktycznie nierozwiązywalna.

- Właściciel powinien zatem zabiegać o wpisanie do umowy możliwości jej rozwiązania w przypadku gdy dzierżawca zalega z zapłata czynszu i innych opłat, korzysta z gruntu na cele inne niż umówione czy też nie rozpocznie inwestycji w określonym terminie – dodaje KPIR i podkreśla, że oprócz samodzielnego dokładnego przeczytania umowy warto udać się z nią do prawnika. Koszt doradztwa będzie nieporównywalny z możliwymi stratami, które może spowodować wadliwa umowa i niekorzystne dla rolników warunki.

dkol

Fot. Envato Elements