Jak to działa?

– Prawo pierwokupu ukształtowane w Kodeksie cywilnym, oparte czy to na ustawie, czy na czynności prawnej, jest prawem, które transferuje uprawnienia kupującego wynikające z umowy na uprawnionego do prawa pierwokupu. Jest to wejście w buty nabywcy, który zawarł warunkową umowę sprzedaży w charakterze kupującego. Kupujący musi się liczyć z tym, że poniesie koszty notarialne zawarcia umowy warunkowej, a może nie brać już udziału w zawarciu umowy przenoszącej własność, ponieważ może do niej po prostu nie dojść – zaznacza dr hab. Przemysław Litwiniuk.

Przebieg wykonania prawa pierwokupu na gruncie prawa cywilnego obrósł orzecznictwem i w praktyce nie stwarza tyle wątpliwości co jego odpowiednik wynikający z art. 3 UKUR.

Jak tłumaczył ekspert, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu według art. 3 UKUR w pierwszym rzędzie przysługuje dzierżawcy, o ile umowa została zawarta na piśmie z datą pewną (potwierdzoną urzędowo) i dzierżawca od tej daty pewnej wykonuje umowę dzierżawy przez 3 lata. Ponadto nieruchomość rolna powinna wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego tego dzierżawcy, co jest jednoznaczne z tym, iż dzierżawca powinien być rolnikiem indywidualnym. Dzierżawca jest zawiadamiany o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej. Jeżeli przysługuje mu prawo pierwokupu, zawiadomienie wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu.

– Prawo pierwokupu, zgodnie z art. 61 k.c., jest wykonywane w ten sposób, iż dzierżawca po otrzymaniu zawiadomienia o zawarciu umowy warunkowej sprzedaży w ciągu miesiąca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego osobie zobowiązanej, czyli właścicielowi nieruchomości, czy chce z niego skorzystać. Jeżeli nie dotrzyma miesięcznego terminu albo nie złoży oświadczenia, prawo pierwokupu przechodzi na Skarb Państwa, na rzecz którego działa KOWR – wyjaśniał prelegent.

Ryzyko niższej ceny

Jednym z elementów umowy warunkowej jest cena sprzedaży. Zarówno dzierżawcy, jak i KOWR służy uprawnienie do jej zmodyfikowania. Może być ona weryfikowana według kryterium cen rynkowych. To uprawnienie, jak wskazywał dr hab. Litwiniuk, może być ryzykowne dla właściciela nieruchomości rolnej. Istnieje bowiem prawdopodobieństwo, iż ziemia ta zostanie sprzedana taniej, niż chciał rolnik.

– Jeśli taką nieruchomość kupi uprawniony do prawa pierwokupu dzierżawca albo KOWR (czyli nie nabywca, któremu ziemię chciał sprzedać rolnik), mogą oni wystąpić do sądu o ustalenie wartości rynkowej tej nieruchomości. Wtedy cena jest ustalana przez rzeczoznawcę na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. W praktyce oznacza to, że jest ona ustalana metoda porównawczą. Tymczasem po ponad 6 latach obowiązywania przepisów limitujących obrót nieruchomościami rolnymi nie wiem, czy można jeszcze w ogóle mówić o rynkowych warunkach sprzedaży nieruchomości rolnych. Ceny w operatach sporządzanych przez KOWR, sąd są dużo niższe niż np. te, które ARiMR prezentuje na swoich stronach jako średnie GUS-owskie – komentuje Litwiniuk.

Zamiast oświadczenia –zawiadomienie

Prelegent zwrócił również uwagę na sposób wykonywania prawa pierwokupu przez KOWR.

Jak mówił, w tym zakresie zmieniły się przepisy. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wysyła bowiem listu poleconego, w którym zawarta byłaby treść oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, co sprawia, że zobowiązany nie może się z nim bezpośrednio zapoznać. KOWR korzysta za to z procedury zawartej w art. 3 ust. 10 i 11 UKUR, czyli zawiadamia jedynie zobowiązanego z prawa pierwokupu o wykonaniu tego prawa przesyłką poleconą, przekazując mu dane notariusza, który sporządził oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, oraz numer repertorium, pod którym je zarejestrowano. Właściciel otrzymuje też numer elektronicznego wypisu aktu notarialnego tego oświadczenia, pod którym został on zarejestrowany w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną. Następnie KOWR publikuje to zawiadomienie w swoim Biuletynie Informacji Publicznej.

Jak tłumaczył Litwiniuk, nie ma jednak podstawy materialno-prawnej, aby notariusze musieli takie oświadczenie wprowadzać do repozytorium. Kiedyś, zgodnie z przepisem ustawy, wysyłano listem poleconym oświadczenie. Ograniczenie jedynie do zawiadomienia wprowadzono po 5 października 2021 r.

– Jak obserwuję w praktyce stosowanej przez KOWR, mamy więc do czynienia i z publikowaniem zawiadomień, jak i oświadczeń. W niektórych przypadkach oba dokumenty są zanonimizowane przez urzędników. Nie wiem więc, jak właściciel miałby się z tymi dokumentami zapoznać, skoro nie wie, czy są one do niego adresowane – podkreśla ekspert.

Bądź czujny

W odczuciu dr. hab. Litwiniuka, jeśli zobowiązany nie jest w stanie zapoznać się z tymi dokumentami oraz ich treścią, trzeba iść do sądu i wszcząć postępowanie o bezskuteczności wykonania prawa pierwokupu. Rolnicy powinni zwracać uwagę na to, czy oświadczenia i zawiadomienia nie są wadliwe, czy zamieszczono w nich dane określające adresata, czy oświadczenie w formie aktu notarialnego faktycznie zostało zarejestrowane.

– Pierwokup jest wyjątkiem od uprawnień właścicielskich, od prawa dysponowania nieruchomością oraz od prawa konstytucyjnego. W związku z tym musi być interpretowany ściśle. Jeżeli podmiot publiczny nie jest w stanie wykonać wszystkich przesłanek zawartych w art. 3 ust. 10 i 11 UKUR, nie powinien korzystać z jego dobrodziejstwa, czyli prawa pierwokupu – zaznaczał ekspert z SGGW.

Dr hab. Przemysław Litwiniuk zachęcał rolników, którzy otrzymają od KOWR informacje, że doszło do przeniesienia własności w ramach pierwokupu, aby dokładnie zweryfikowali, czy KOWR faktycznie miał do niego prawo.

– Pewne wątpliwości może budzić też sama treść oświadczeń KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu. Krajowy Ośrodek często próbuje przeforsować zmianę zapłaty ceny nieruchomości, uzależnić ją od wydania nieruchomości albo od wyczyszczenia wpisu w dziale IV księgi wieczystej, czyli hipoteki. Nie ma do tego typu działań podstaw normatywnych – przekonywał ekspert z SGGW.

Magdalena Szymańska
fot. arch. red.