Kto może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej?

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Według § 2 tego artykułu, Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześ­niej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Co w sytuacji, gdy sprzedawca nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej?

W sytuacji gdy sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, Pana uprawnienia uzależnione są od formy zawarcia umowy. Artykuł 390 § 2 k.c. określa, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli zatem umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, to jeżeli termin zawarcia umowy ostatecznej już minął, a sprzedający nie chce podpisać umowy ostatecznej, może Pan wnieść powództwo do sądu. Orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie sprzedającego i na jego podstawie zostanie przeniesiona włas­ność nieruchomości rolnej, a Pan zostanie jej właścicielem. Według art. 64 prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.

Natomiast jeżeli umowę zawarto w zwykłej formie pisemnej, to jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Czy roszczenia umowy przedwstępnej się przedawniają?

Warto także podać, że według art. 390 k.c., roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Jeśli chodzi o wpłacone pieniądze, to zachodzi pytanie, czy jest to zaliczka, czy zadatek. Musi Pan się zapoznać z treścią umowy.

Co w sytuacji, gdy przedpłata została określona, jako zadatek?

Jeżeli wpłata została określona jako zadatek, zastosowanie ma art. 394 k.c. § 1. Zgodnie z tym przepisem w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W § 2 zaznaczono, iż w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek się zwraca. Z kolei w § 3, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
fot. arch. red.