Czy w domu jednorodzinnym można wydzielić odrębne lokale?

Według art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

W świetle ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Co istotne, spełnienie wymagań lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Co może przynależeć do lokalu?

Według ustawy do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia – choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Czy własciclielowi wyodrębnionej części przysługuje udział w nieruchomości wspólnej?

Ustawa o własności lokali stanowi także, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłas­ności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zgodnie z ustawą nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Może nią być też kotłownia, korytarz czy garaż.

Według wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Gdańsku z dnia 19 lutego 2020 r. (sygn. akt: II SA/Gd 600/19), budynek jednorodzinny w momencie jego definiowania dla potrzeb inwestycyjnych, co wynika z art.  3 pkt 2a Prawa budowlanego, może mieć co najwyżej (nie więcej niż) dwa lokale mieszkalne. Liczba tych dwóch lokali mieszkalnych ma wynikać z logiki rozwiązań projektu budowlanego skonfrontowanej z tym przepisem. Prawo nie zabrania budowy budynków jednorodzinnych przeznaczonych dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny wielopokoleniowej, której potrzeb nie zaspokoiłaby jedna łazienka czy jedna kuchnia.

W wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie – IX Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 7 lutego 2020 r. (sygn. akt: IX Ca 1013/19) wskazano, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości określaną mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą (ale nie muszą) należeć także te elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru, jak np. piwnice lub strychy.

Artykuł pierwotnie ukazał się w "Tygodniku Poradniku Rolniczym" nr 44/2021 na str. 12. Jeśli chcesz czytać więcej podobnych artykułów, już dziś wykup dostęp do wszystkich treści na TPR: Zamów prenumeratę.

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
fot. Pixabay