Kiedy możliwe jest zbucie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia?

Według art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Dyrektor generalny Krajowego Ośrodka na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Zatem właściciel wydzierżawiający powinien otrzymać zgodę na zawarcie z Panem umowy dzierżawy – nawet takiej w formie ustnej.

W świetle art. 9 UKUR oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody dyrektora generalnego KOWR jest nieważne. Zawierając umowę dzierżawy, wydzierżawiający oddał Panu grunty rolne w posiadanie zależne.

W pkt 2 art. 9 ust. 1 UKUR ustawodawca nawiązał ogólnie do posiadania. Można zatem uznać, że odnosi się to także do oddania w dzierżawę. Ustawodawca nie użył wyrażenia „umowa dzierżawy” czy „inne kontrakty związane z korzystaniem z nieruchomości”, ale „posiadanie”. Skoro umowa dzierżawy nieruchomości rolnych bez zgody KOWR jest nieważna (w przypadku jej zawarcia w ciągu 5 lat od nabycia), to grunty będą w posiadaniu bezumownym. Nadal jednak właściciel może nie prowadzić na nich działalności rolniczej. Dlatego UKUR przewiduje także inne konsekwencje oddania bez stosownej zgody gruntów rolnych w dzierżawę.

Kiedy KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości rolnej?

Jak wskazuje art. 9 ust. 3 UKUR, jeżeli nabywca nieruchomości rolnej nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, albo oddał w posiadanie nabytą nieruchomość rolną bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Problem polega na tym, że dzierżawca często nie ma wiedzy o terminie nabycia własności gruntów rolnych przez właściciela i obowiązku uzyskania zgody przez wydzierżawiającego na oddanie w posiadanie zależne gruntu rolnego. Zawierając umowę, sądzi, że jest ważna.

Komu będą przysługiwały dopłaty?

Problem występuje także w aspekcie płatności bezpośrednich. W przypadku gdy działka rolna lub zwierzę, do których rolnik ubiega się o przyznanie płatności, stanowią przedmiot posiadania samo­istnego i posiadania zależnego, płatności bezpośrednie przysługują posiadaczowi zależnemu. Natomiast według art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jako np. dzierżawca (posiadacz zależny).

W takiej sytuacji najlepiej, aby wydzierżawiający właściciel wystąpił o zgodę do KOWR na zawarcie umowy dzierżawy. Po jej uzyskaniu najlepiej, aby zawarł Pan umowę już w formie pisemnej.

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
fot. M. Szymańska