Czy zbycie nieruchomości jest żródłem przychodu podlegającemu opodatkowaniu?

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu. Podatek należy zapłacić, jeżeli zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Użyte w powyższym przepisie pojęcie odpłatnego zbycia oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Odpłatne zbycie obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży.

Czy zawsze przez odpłatność rozumie się świadczenie pieniężne?

Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość (udział w nieruchomości). Zamiana stanowi również odpłatne zbycie o podobnym charakterze co sprzedaż.

Rozmiar zamiany gruntu nie ma znaczenia

Nie ma przy tym znaczenia, czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię. Zamiana bowiem, niezależnie od tego, czy jej przedmiotem są nieruchomości mające taką samą wartość, czy też nie, stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

Jeżeli zatem zamiana działek nastąpi przed upływem 5 lat od otrzymania przez Pana gruntów w drodze darowizny, będzie Pan musiał zapłacić podatek w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Należy go uiścić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do końca kwietnia następnego roku.

Jak obliczyć podatek do zapłacenia?

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości jest wartość zbywanej nieruchomości.

Za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątko­wego.

Kiedy można skorzystać ze zwolnienia z podatku docohodwego od osó fizycznych?

Niestety, nie będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, od podatku wolne są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym utraciły charakter rolny.

Grunty rolne to grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntów następuje przez ich wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączących się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Utratę rolnego charakteru gruntu należy rozumieć jako stan faktyczny. Ma on miejsce przede wszystkim wówczas, jeżeli grunt zostaje przeznaczony pod działalność gospodarczą albo pod budownictwo, m.in. pod budowę drogi.

Alicja Moroz
fot. arch. red.