Czy można sprzedać część nieruchomości oddanej w dzierżawę?

Może Pan sprzedać część nieruchomości oddanej w dzierżawę. Warto nawiązać do orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 20 stycznia 2016 r. (sygn. akt: V ACa 621/15). Sąd uznał, że „ustawowe prawo pierwokupu, o którym stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, może obejmować całą nieruchomość rolną, jej fizyczną część, jak również udział w prawie własności tej nieruchomości”.

Należy jednak zwrócić uwagę na dwie kwestie. Po pierwsze, skoro dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, to po zawarciu umowy sprzedaży zobowiązującej (tzw. warunkowej) notariusz przesyła informację do dzierżawcy. Według Kodeksu cywilnego prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

Artykuł 600 k.c. wskazuje, że przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Należy jednak podkreślić, że według art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Po drugie, jeżeli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu, zawarta zostanie umowa rozporządzająca, na podstawie której następuje przeniesienie prawa własności gruntu rolnego o powierzchni 0,7 ha będącego w dzierżawie, na osobę trzecią – nowego właściciela.

Czy nowy nabywca zobowiązany jest do kontynuowania dzierżawy?

Według art. 678 § 1 k.c. w związku z art. 694 k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy (wydzierżawiającego). Nowy właściciel może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana.

W świetle art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadne wydaje się przyjęcie, że obowiązek prowadzenia działalności rolniczej odnosi się tylko do gospodarstwa rolnego, a nie do nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Natomiast w okresie 5 lat nabyta nieruchomość (niezależnie od powierzchni) nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. W praktyce występuje interpretacja, że skoro grunty były w dzierżawie, jest ciągłość dzierżawy. Grunt rolny był już w posiadaniu zależnym i nie ma potrzeby uzyskiwania zgody. Oczywiście zawsze najlepiej przed umową wyjaśnić tę kwestię w oddziale terenowym KOWR, gdyż interpretacje ulegają zmianie.

Przyjmując ciągłość dzierżawy, mimo sprzedaży gruntów nowy nabywca wstępuje w prawa wydzierżawiającego. Warto podkreślić, że strony zawsze mogą zakończyć umowę dzierżawy na mocy porozumienia stron.

Z kolei art. 679 w związku z art. 694 k.c. określa, że jeżeli wskutek wypowiedzenia dzierżawy przez nabywcę rzeczy oddanej w dzierżawę dzierżawca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy dzierżawy, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko dzierżawcy wszelkie zarzuty, których dzierżawca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
fot. arch. red.