Ciągłość dzierżawy obowiązuje w przypadku śmierci właściciela?

Poruszył Pan kilka problemów. Po pierwsze, ciągłość dzierżawy w przypadku śmierci właściciela. Z art. 922 k.c. wynika, że do spadku nie należą prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby, niezależnie od tego, czy są one jego spadkobiercami.

W literaturze i orzecznictwie sądowym uznaje się, że prawa i obowiązki ze stosunku dzierżawy w przypadku śmierci wydzierżawiającego czy dzierżawcy przechodzą na spadkobierców. Zatem jeżeli rodzeństwo Pana wuja odziedziczyło spadek, to wstąpiło w prawa wuja jako wydzierżawiającego.

Czy można ustalić czynsz dzierżawy inny, jak w pierwotnej umowie?

Po drugie, jeżeli chodzi o czynsz dzierżawny, to może nastąpić odwołanie w umowie w zakresie jego ustalenia do wysokości dopłat bezpośrednich. Po trzecie, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, to zawsze w pierwszej kolejności należy dokładnie zapoznać się z jej treścią w aspekcie jej zakończenia. Możliwe jest bowiem wypowiedzenie takiego kontraktu w przypadkach wskazanych w umowie.

Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy?

Artykuł 673 ust. 3 k.c. w związku z art. 694 k.c. wskazuje, że jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę w wypadkach określonych w umowie. Poza tym może Pan wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony także w innych sytuacjach. Na przykład według art. 703 k.c., jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie – jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Kiedy przysługuje prawo do niezwłocznego wypowiedzenia dzierżawy?

Prawo do niezwłocznego wypowiedzenia dzierżawy przysługuje wydzierżawiającemu także wtedy, gdy dzierżawca:

• używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem tego przedmiotu i czyni to mimo upomnień ze strony wydzierżawiającego (art. 667 § 2 zd. 1 k.c. w zw. z art. 694 k.c.),
• zaniedbuje przedmiot dzierżawy do tego stopnia, że zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 zd. 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c.),
• bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę (art. 698 § 2 k.c.).

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
fot. M. Szymańska