Czy możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej z zadatkiem dla nieruchomości?

Artykuł 389 k.c. wskazuje w § 1, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej także w odniesieniu do nieruchomości rolnych. Artykuł 390 k.c. wskazuje w § 1, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Zgodnie z § 2 art. 390 k.c., gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co z zadatkiem. Przepada czy zostaje zwrócony?

Strony mogą także wprowadzić postanowienia dotyczące zachowku. Artykuł 394 k.c. w § 1 określa, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi. Natomiast § 3 wymienionego wyżej artykułu wskazuje, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jak uchronić się przed obowiązkiem zapłaty dwukrotności kwoty zadatku?

Zatem najlepiej wprowadzić zastrzeżenie do umowy przedwstępnej, że w przypadku gdy kupujący nieruchomość rolną nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej, umowa przedwstępna ulega rozwiązaniu. Wtedy zadatek będzie zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej nie ma zastosowania.

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
fot. M. Czubak