W kryzysie żywnościowym, przy spadających plonach na skutek unijnych działań prośrodowiskowych i ograniczeń ekonomicznych, wywołanych cenami nawozów, każdy hektar ziemi powinien być zagospodarowany na cele rolnicze. Tymczasem rolnicy narzekają na opieszałość KOWR, której skutkiem jest przymusowe odłogowanie gruntów. Pokazujemy przykłady z woj. dolnośląskiego, choć dochodzą do nas sygnały, że więcej ziemi leży niezagospodarowane.

– W naszym rejonie KOWR działa wyjątkowo opieszale. Grunty są wyłączane od dużych dzierżawców w ramach tzw. trzydziestek, ale następnie leżą odłogiem – mówi Wiesław Skop z Jerzmanic-Zdroju na Dolnym Śląsku.

Czym są trzydziestki?

Wyjaśnijmy – potocznie trzydziestkami rolnicy nazywają grunty, które powróciły do Zasobów Skarbu Państwa na mocy przepisu o obowiązku wyłączenia przez dotychczasowych dzierżawców 30% powierzchni, m.in. na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych (DzU z 2022, poz. 514). Oprócz nich do Zasobu wracają ziemie od dzierżawców, którzy mimo obowiązku ustawowego nie wyłączyli 30%. W takim przypadku wraz z końcem umowy dzierżawy, KOWR nie przedłuża z dzierżawcą umowy i całość gruntów jest do rozdysponowania. Gros ziemi stanowią tzw. resztkówki, tzn. grunty małych działek, często przylegających do innych, pomiędzy budynkami, drogami itp. Takie sytuacje są częstsze na terenach popegeerowskich, czyli na tzw. ziemiach odzyskanych.

– W naszej okolicy jest jedno gospodarstwo, które dwa lata temu wyłączyło zgodnie z obowiązkiem niespełna 200 ha gruntów. Wkrótce po tym KOWR ogłosił przetarg na dzierżawę tych pól, a rolnicy powpłacali wadium w łącznej wysokości ok. 430 tys. zł. Wtedy dzierżawca wniósł pozew przeciwko KOWR, argumentując niezgodnością ustawy z Konstytucją – wspomina rolnik. Wyjaśnia, że dotychczasowy dzierżawca jako zabezpieczenie swoich roszczeń zażądał wstrzymania rozdysponowania ziemi.

– W izbie rolniczej otrzymaliśmy pismo o odwołaniu przetargu – dodaje Wiesław Skop. Cała procedura nie przebiegała szybko, trwało to blisko rok. Ziemia w tym czasie leżała nieobsiana. W czerwcu br. na tych gruntach było pełno samosiewów i chwastów. Miejscami pojawiały się rośliny zielne wieloletnie i krzewy. Dodać warto, że są to dość dobre gleby, II i IV klasy bonitacyjnej. W końcu pod koniec czerwca odbył się przetarg, ale nie na całość. Na części gruntów ręką położył wojewoda dolnośląski, ponieważ planowane jest postawienie słupów wysokiego napięcia. Problem w tym, że słupy nie zajmują przecież 80 ha, a zaledwie 2–3 ary. Podobna jest sytuacja z ziemią w okolicy Złotoryi, na której ma być budowana obwodnica – działka ma 18 ha, a teren pod drogę to kilkanaście arów.

Niezagospodarowany grunt kłuje w serce każdego rolnika (stąd może taka niechęć naszej branży do pomysłów odłogowania). Okoliczni rolnicy wpadli na pomysł, aby coś z tym zrobić.

– Znaleźliśmy furtkę prawną, która umożliwiłaby KOWR, zamiast dzierżawić, użyczyć ziemię. Napisaliśmy w tej sprawie do ministerstwa, z poparciem lokalnego posła, ponieważ oburzała nas bezradność KOWR. Ministerstwo wyraziło zgodę na użyczenie, ale tylko jednej osobie, aby nie było komplikacji. Wybraliśmy spośród siebie chętnego i pojechaliśmy do dyrektora KOWR. Ten jednak powiedział, że nie podpisze umowy użyczenia, ponieważ obawiał się posądzenia o korupcję – mówi rolnik. W ten sposób rozpoczął się kolejny sezon odłogowania gruntów. W międzyczasie część pól, które w okolicy wróciły do Zasobu, została przekazana czasowo spółce Skarbu Państwa oddalonej o 100 km, część jednak dalej leży, a część udało się rozdysponować.

– Na początku czerwca br. zorganizowaliśmy w izbie spotkanie w tej sprawie, na które zaprosiliśmy kierownictwo KOWR. Podczas niego padła obietnica, że w najbliższy poniedziałek będzie gotowa lista zwycięzców przetargu. Minęły 4 tygodnie i nic.

Brałem udział w konferencji z ministrami rolnictwa i aktywów państwowych i prezesem Kaczyńskim. Zadałem wówczas pisemnie pytanie, dlaczego 500 ha leży tyle czasu odłogiem. Odczytano moje pytanie, mocno okrojone i usłyszałem odpowiedź, że to nie jest prawdą i to jakieś nieporozumienie – mówi Wiesław Skop.

Według KOWR wśród najczęstszych przyczyn wstrzymania procedury wydzierżawienia lub sprzedaży gruntów Zasobu WRSP należy wymienić: odmowę wydania gruntów po wyekspirowaniu umowy dzierżawy, nieuregulowany stan formalnoprawny, konieczność przeprowadzenia podziału geodezyjnego, toczące się postępowanie związane z zarzutem o sprzeczne z prawem przejęcie na rzecz Skarbu Państwa, zmianę przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego lub studium w trakcie przygotowania nieruchomości do rozdysponowania, unieważnienie przetargu, uchylenie się kandydata na nabywcę albo dzierżawcę nieruchomości od zawarcia umowy.

REPORTAŻ: Odkupiona też leży

Krążymy terenówką po polach w okolicach Dobroszyc koło Oleśnicy (Dolnośląskie) i oglądamy dorodne, wybujałe prawie na wysokość człowieka chaszcze i chwasty.

– To już wprawdzie nie jest moja ziemia, ale serce boli, gdy na to patrzę – wzdycha pan Jan, omijając kolejny wykrot na drodze. – Kiedyś pięknie rodziła kukurydzę albo rzepak, ale od kilku lat pole zarasta zielskiem. Od czasu, gdy przejął ją KOWR we Wrocławiu.

KOWR zablokował transakcję

Pan Jan (imię zmienione, dane personalne do wiadomości redakcji) jest rolnikiem z powiatu oleśnickiego. Jak mówi, całe życie gromadził ziemię i ją uprawia. Ma 300 ha, które uprawia bezorkowo. Sieje i zbiera kukurydzę, rzepak i pszenicę. W 2018 r. przyszedł moment, gdy części ziemi musiał się pozbyć. Postanowił sprzedać 73 ha, które miał w trzech kawałkach koło Dobroszyc.

– To była dobra ziemia, tyle że musieliśmy pokonywać 25 km, by ją uprawiać – tłumaczy. – To dlatego przy sprzedaży wybór padł na tamte pola.

Kupcem był znajomy rolnik. W maju 2018 r. zawarli wstępną umowę, cenę ustalili na 3,26 mln zł za całość. Kupiec, choć był rolnikiem, nie był jednak mieszkańcem gminy Dobroszyce ani gminy sąsiadującej z nią. To jedna z tych sytuacji, w której KOWR, może skorzystać z prawa pierwokupu ziemi. I tak się stało w tym przypadku. Przesłanki do tego były trzy:

• ochrona gospodarstw rodzinnych, które są podstawą ustroju rolnego;
• duży popyt na ziemię ze strony rolników indywidualnych w powiecie oleśnickim;
• fakt, że w zasobach Własności Rolnej Skarbu Państwa pozostaje niewielka powierzchnia gruntów rolnych na terenie powiatu oleśnickiego, nadających się do rozdysponowania na rzecz rolników indywidualnych.

Zarzut: nieadekwatna cena

Wrocławski KOWR od razu jednak poinformował, że będzie się zwracał do sądu o określenie ceny wykupywanej nieruchomości. Zdaniem urzędników z KOWR, w tej transakcji cena 73 ha ziemi w Dobroszycach rażąco odbiega od ceny rynkowej.

Jaka? Według KOWR cena ziemi na wolnym rynku w tamtej okolicy w tamtym czasie wynosiła 27 320 zł/ha. Cena rynkowa stanowiła więc nieco ponad 60% ceny z umowy. Inaczej mówiąc, była o prawie 40% niższa niż cena z umowy. A wg zarządzenia dyrektora generalnego KOWR przyjmuje się, że cena rażąco odbiega od poziomu cen rynkowych, gdy różnica wynosi ponad 20%. W efekcie KOWR pozwał sprzedającego rolnika do sądu o ustalenie ceny nieruchomości.

Protest sprzedającego

Rolnik z taką wyceną KOWR się nie zgadzał. Tłumaczył, że ziemia w Dobroszycach zlokalizowana jest wprawdzie w województwie dolnośląskim, ale jednocześnie w bezpośrednim sąsiedztwie województw opolskiego i wielkopolskiego. A w tych województwach średnia cena hektara kształtowała się wówczas na poziomie odpowiednio: 44 751 zł w woj. opolskim i 61 658 zł w woj. wielkopolskim. A ogólnopolska średnia cena gruntów rolnych średniej klasy wynosiła z kolei 44 292 zł. Ustalona w umowie cena za ziemię w Dobroszycach, zdaniem rolnika, wcale nie była zawyżona.

Wprawdzie zgodnie z art. 8a ustawy o ustroju rolnym „KOWR może dokonać zapłaty niespornej części ceny nieruchomości rolnej przed wystąpieniem do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości”, ale wrocławski KOWR w tym przypadku tego nie zrobił. Całość, czyli 3,26 mln zł zapłacił dopiero w 2020 r. W ratach: pierwszą w marcu 2020 r., kolejne w czerwcu 2020 r. i sierpniu 2020 r. W efekcie rolnik sprzedający ziemię domaga się zapłaty 451 052,65 zł odsetek.

Ziemia leży odłogiem

W całej sprawie obok sporów o pieniądze jest jeszcze drugie dno – ziemia. Korzystając z prawa pierwokupu wrocławski ośrodek KOWR tłumaczył, że w powiecie oleśnickim istnieje duży popyt na ziemię ze strony rolników indywidualnych. Tymczasem od przejęcia przez KOWR ziemi w Dobroszycach minęło 4,5 roku, a znaczna część dawnych pól pana Jana, zamiast rodzić, leży odłogiem i zarasta chwastami. KOWR z kupionych 73 hektarów w Dobroszycach rozdysponował bowiem tylko część.

Odpowiedź KOWR

W odpowiedzi na nasze zapytanie KOWR przyznał m.in., że nie udało się skutecznie rozdysponować wszystkich gruntów rolnych (7 działek), których dotyczy opisywana sprawa. Miały one zostać rozdysponowane w formie przetargów ograniczonych licytacyjnych, ale Dolnośląska Izba Rolnicza zwróciła się o organizację przetargów ofertowych. Z kolei „miejscowi rolnicy wystąpili do KOWR o zorganizowanie przetargów ograniczonych, ale licytacyjnych”. To wydłużyło procedurę sprzedaży. W końcu decydowano o rozdysponowaniu gruntów przetargach licytacyjnych. Nie odbyły się, ponieważ Powiatowy Inspektor Sanitarny we Wrocławiu zakazał w okresie epidemii organizowania jakichkolwiek spotkań powyżej 5 osób. Ostatecznie odbyły się przetargi ofertowe. Pięć z siedmiu działek wydzierżawiono na 10 lat. W przypadku pozostałych dwóch zwycięzca przetargu odstąpił od podpisania umowy. Powtórzono przetargi na te dwie działki. W jednym oferty zostały już otwarte, w drugim od przetargu odstąpiono. Jako powód podano brak wywieszenia przez sołtysa ogłoszenia o przetargu. Kolejny ma się odbyć 23 stycznia 2023 r.

autorzy: Tomasz Czubiński, Arkadiusz Jakubowski