Należąca do nas działka została po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod drogę publiczną. Poprzednio teren był przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną. Obecnie na tej działce nie można pobudować domu bądź zabudowań gospodarskich. Tym samym zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała pewne ograniczenia dla nas (np. ograniczenie prawa własności, pogorszenie sytuacji majątkowej) i zmniejszenie wartości ww. nieruchomości. Słyszałem, że w takiej sytuacji mogę domagać się jej wykupienia przez gminę. Kiedy rozmawiałem z wójtem na ten temat, odpowiedział, że działka ta nie podlega przejęciu na rzecz gminy z mocy prawa. Czy to znaczy, że nie mam żadnych możliwości uzyskania rekompensaty za obniżenie wartości działki? - czytelnik "Tygodnika Poradnika Rolniczego" zastanawia się, jakie ma wyjście z tej niewątpliwie kłopotliwej dla niego sytuacji.

Rolnik po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego nie powinien zostać z pustymi rękoma

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji gdy wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Właściciel gruntu może uwzględnić potencjalne wykorzystanie gruntu, dla którego został zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego

Stosownie do wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28 grudnia 2018 r. (sygn. akt: I ACa 610/17), ocena, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinna się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu. Należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny.

Działka może zostać przejęta przez gminę. W jakich sytuacjach?

To, o czym mówi wójt, że działka nie podlega przejęciu na rzecz gminy z mocy prawa, dotyczy zupełnie innych przepisów, a mianowicie art. 98 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Dzieje się to z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Ten przepis dotyczy wyłącznie wydzielania działek pod drogi publiczne. To z decyzji podziałowej musi wynikać, że wydzielona działka gruntu została wydzielona pod drogę publiczną, a nie jedynie pod drogę, jako ciągu komunikacyjnego, która nie ma charakteru publicznego. Tak orzekł m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 czerwca 2012 r. (sygn. akt: I OSK 986/12).

Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, drogi połączone z siecią dróg publicznych, a przede wszystkim nieprzeznaczone do wyłącznego użytku mieszkańców zamkniętego osiedla, lecz ogólnodostępne, służące nieograniczonej liczbie potencjalnych użytkowników, którzy mogą korzystać z nich na podobnych zasadach jak z dróg wybudowanych i utrzymywanych przez samorząd lub inny podmiot publiczny, należy zaliczyć do dróg publicznych.

Rolniku, nie jesteś sam. Dowiedz się, jak powinieneś postąpić, w przypadku braku zgody gminy na przejęcie gruntu

Jeśli chodzi o tryb postępowania, powinien Pan najpierw złożyć do wójta wniosek o wykup działki. Zgodnie z art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wykonanie obowiązku wykupu powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

Ostatecznie pozostaje droga sądowa

Jeżeli wójt odmówi wykupu działki, należy wystąpić do sądu powszechnego z powództwem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli polegającego na tym, że gmina reprezentowana przez wójta nabywa od Pana działkę (trzeba w pozwie zawrzeć treść tego oświadczenia woli). Właściwy do złożenia pozwu jest sąd okręgowy, jeżeli wartość nieruchomości podlegającej wykupowi przekracza 75 tys. zł. Jeśli wynosi 75 tys. zł lub mniej, pozew należy wnieść do sądu rejonowego. Warto pamiętać, że termin przedawnienia roszczenia o wykup wynosi 10 lat od uchwalenia lub zmiany planu.

Alicja Moroz
fot. Pixabay