Kiedy możliwe jest wybudowanie domu na działce rolnej?

Przede wszystkim musi Pan sprawdzić w urzędach gmin, na terenie których położne są grunty rolne, jaka jest średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w danej gminie (z reguły jest ona ustalona w planie zagospodarowania przestrzennego). Jeżeli średnia Pana gospodarstwa przekracza średnią w gminie, można budować dom na terenie niezabudowanych gruntów rolnych.

Jeżeli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to z reguły aby wybudować dom, składa się wniosek o wydanie warunków zabudowy. Według art. 61 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1 pkt 1 (dotyczących warunków zabudowy) nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie.

Jak wyliczyć średnią powierzchnię gospodarstwa?

Problem pojawia się z liczeniem średniej powierzchni gospodarstwa rolnego. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 maja 2020 r. (sygn. akt: II OSK 3184/19) orzekł, że jedynym wymogiem, jaki można wywieść z art. 61 ust. 4 ww. ustawy, jest wymóg, by grunty wchodzące w skład gospodarstwa znajdowały się na terenie tej samej gminy.

Czy zabudowa musi być położona na terenie innej gminy?

Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 10 lutego 2020 r. (sygn. akt: II SA/Kr 356/19) orzekł, że powierzchnia gospodarstwa rolnego związana z zabudową nie musi być położona w tej samej gminie, na terenie której planowana jest zabudowa. Przyjęcie innej wykładni powodowałoby, że w przypadku gospodarstwa usytuowanego na terenie kilku gmin w taki sposób, że na terenie żadnej z gmin ulokowany właśnie na niej areał gospodarstwa nie przekraczałby średniej powierzchni gospodarstwa w danej gminie – nie byłoby możliwe ustalenie warunków zabudowy. Byłoby to wtedy niezgodne z równością wobec prawa. Praktycznie i prawnie uniemożliwiałoby to skuteczne wniesienie wniosku w trybie art. 61 ust. 4 ww. ustawy i pozbawiało gospodarstwo rolne zabudowy zagrodowej.

Ponadto z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 1995 r. wynika, iż gruntami rolnymi w rozumieniu tej ustawy są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
fot. Pixabay