Czy nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy?

Zgodnie z art. 305[1] Kodeksu cywilnego, nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, m.in. do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Co może przedsiębiorca w ramach służebności przesyłu?

Na podstawie służebności przesyłu przedsiębiorcy przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości w celu potrzebnym do zapewnienia należytego działania urządzeń przesyłowych (zgodnie z ich przeznaczeniem). Uprawniony może wejść na grunt i dokonywać remontów, przeglądów i napraw posadowionych urządzeń. Jest też uprawniony do usuwania awarii. W razie gdy na nieruchomości dopiero ma być zbudowane urządzenie przesyłowe, służebność obejmuje również prawo do jego zamontowania.

Jakie są formy służebności przesyłu?

Przepisy dopuszczają różne formy ustanowienia służebności przesyłu. Podstawową jest zawarcie umowy. Jeśli do ustanowienia służebności dochodzi na podstawie umowy, to oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Możliwe jest również powstanie służebności na podstawie orzeczenia sądu.

Czy właścicel gruntu może odmówić służebności przesyłu?

Artykuł 305[2] § 1 k.c. przewiduje, że w sytuacji gdy właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Z roszczeniem takim może wystąpić również właściciel nieruchomości.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 lutego 2021 r. (sygn. akt: V CSKP 13/21), wprowadzenie do Kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu nie wykluczyło możliwości uregulowania uprawnienia przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości w zakresie związanym z posadowieniem i eksploatacją urządzeń przesyłowych, na podstawie zawartej z właścicielem umowy o charakterze obligacyjnym, np. umowy dzierżawy. Nie jest też wyłączone uzyskanie przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie czynności prawnej uprawnienia do nieruchomości o charakterze rzeczowym innego niż służebność przesyłu. Może to być np. użytkowanie.

Może Pan zatem zaproponować inwestorowi chcącemu przeprowadzić linię energetyczną przez Pana grunt zawarcie wieloletniej umowy dzierżawy. Jeżeli zgodzi się podpisać taką umowę, nie będzie mógł następnie wystąpić z roszczeniem o ustanowienie służebności przesyłu. W wyżej wymienionym postanowieniu Sąd Najwyższy orzekł, że ustanowienie przez sąd służebności przesyłu nie jest możliwe, jeżeli przedsiębiorca przesyłowy ma zagwarantowane stabilne prawo do tej nieruchomości na potrzeby posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych na podstawie zawartej z właścicielem nieruchomości umowy. Ingerencja sądu jest możliwa tylko wtedy, gdy przedsiębiorca przesyłowy i właściciel nie uregulowali umownie uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości.

Alicja Moroz
fot. Pixabay