Z artykułu dowiesz się
- Czy inwestor stawiający farmę fotowoltaiczną może zakazać rolnikowi wprowadzenia zmian do umowy?
- Na co uważać przy podpisywaniu umowy na instalację fotowoltaiczną?
- Jak określić prawidłowo przedmiot takiej umowy?
r e k l a m a
Partnerzy portalu
Umowa pod fotowoltaikę na gruncie
13.02.2021autor: Wojciech Lignowski
Czy rolnik ma prawo żądać wprowadzenia zmian do umowy o dzierżawę gruntów pod farmę fotowoltaiczną i wziąć taką umowę przed podpisaniem do konsultacji prawnej? Agarlex podaje pytanie rolnika spod Koźmina Wielkopolskiego.
Czy rolnik ma prawo żądać wprowadzenia zmian do umowy o dzierżawę gruntów? Oczywiście! To nie tylko Twoje prawo, lecz z punktu widzenia należytej dbałości o własne interesy wręcz „obowiązek”.
Tego typu umowy charakteryzuje wieloletni okres obowiązywania, wynoszący zwykle 29 lat. Okres ten w istocie jest dłuższy, bo często definitywną umowę dzierżawy poprzedza umowa przedwstępna, której celem jest rezerwacja przez inwestora gruntu pod realizację farmy fotowoltaicznej na czas niezbędny do przygotowania inwestycji pod względem formalnym.
Analiza umowy dzierżawy
Trzeba liczyć się z tym, że zawierając umowę na tak długi okres wykonywać ją będą nasi następcy prawni. Tym bardziej więc zalecanym jest poddanie projektu takiej umowy rzetelnej analizie. Analiza dokonana przez prawnika może pozwolić uniknąć wielu nieporozumień w zakresie brzmienia poszczególnych postanowień umowy, ale przede wszystkim zwiększa nasze szanse na zaciągnięcie zobowiązania na rozsądnych warunkach.
Potencjalny inwestor zwracając się do rolnika z propozycją zawarcia tego typu dzierżawy nie ma żadnych podstaw by zabraniać rolnikowi konsultacji z prawnikiem.
r e k l a m a
Uwaga na wybrane zapisy
Na jakie zapisy rolnik musi być szczególnie wyczulony, które mogą być dla niego niekorzystne? Trzeba mieć świadomość, że:
- umowy są przygotowane przez inwestora i pod jego potrzeby;
- ich brzmienie jest dość jednostronne, silnie zabezpieczające interesy inwestora, wiążąc zarazem, nierzadko nad wyraz mocno, właściciela nieruchomości;
- inwestorzy tłumaczą stosowanie takich postanowień wymaganiami instytucji finansujących takie przedsięwzięcie, przy czym nie należy tracić z pola widzenia potrzeby zapewnienia minimum bezpieczeństwa dla właściciela gruntu;
- zwracać uwagę na dowolne przenoszenie przez inwestora praw i obowiązków z umowy na inne podmioty bez zgody właściciela gruntu.
Tym bardziej zatem warto zwrócić uwagę na kwestię zabezpieczenia wykonania lub należytego wykonania umowy przez inwestora. Służyć temu mogłyby odpowiednie kary umowne, których jednak próżno szukać w przedkładanych rolnikom projektach umów.
Kary umowne są przewidziane w tego typu umowach, ale wyłącznie na korzyść inwestorów. Równocześnie wszystkie te projekty zawierają postanowienia wyłączające ustawowe prawo zastawu na instalacjach wniesionych na gruntach rolnika.
Instytucja ta ma umocowanie w art. 670 par. 1 Kodeksu cywilnego i ma na celu zapewnić ochronę właścicielowi na wypadek opóźnienia w zapłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych, takich jak przykładowo zwrot podatku od nieruchomości, z tym że działanie tego przepisu strony umowy mogą wyłączyć. I tak się dzieje przy każdej umowie.
Instytucja ta ma umocowanie w art. 670 par. 1 Kodeksu cywilnego i ma na celu zapewnić ochronę właścicielowi na wypadek opóźnienia w zapłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych, takich jak przykładowo zwrot podatku od nieruchomości, z tym że działanie tego przepisu strony umowy mogą wyłączyć. I tak się dzieje przy każdej umowie.
W kontekście zabezpieczeń istnieje szereg możliwości zapewniających właścicielowi ochronę na wypadek niezgodnego z umową zachowania inwestora, do których należy kaucja gwarancyjna, weksel, poddanie się dzierżawcy egzekucji w trybie przewidzianym w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego itp.
Co z wypowiedzeniem umowy dzierżawy?
Zwykle inwestor zabezpiecza się tym, że może wycofać się z umowy właściwie w każdej sytuacji, o ile tylko stwierdzi nieopłacalność swojego przedsięwzięcia.
Rolnikowi-właścicielowi gruntu pozostaje jedynie możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem wyłącznie w sytuacji, gdy:
- dzierżawca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu i to pod warunkiem uprzedniego zawiadomienia go o zamiarze skorzystania z tej klauzuli i
- udzieleniu dodatkowego terminu na zapłatę.
Taką możliwość przewiduje Kodeks cywilny, zatem nie należy takich postanowień traktować jako jakiś rodzaj ustępstwa ze strony inwestora.
Uważaj na określenie przedmiotu dzierżawy
Dotychczasowe doświadczenie wskazuje również na nieprecyzyjność określenia w umowie na fotowoltaikę przedmiotu dzierżawy, w tym w szczególności powierzchni zajętej pod inwestycję. Zatem:
- nie pozwól inwestorowi pozostawiać sobie zbyt szeroko otwartej „furtki” w zakresie przedmiotu dzierżawy, powierzchni pod instalację PV;
- nie pozwól na szerokie pełnomocnictwa dla inwestora, że „wszystko za ciebie załatwi” w urzędach; lepiej w tej sytuacji zadbać o precyzyjne określenie obowiązków inwestora w zakresie uprzedniego powiadomienia o planowanym starcie inwestycji, tak aby móc odpowiednio zaplanować prace na gruncie;
- określ zasady ustalania i rozliczania szkód w związku z rozpoczęciem inwestycji na nieruchomości;
- ustal, kto zapłaci podatek od nieruchomości pod instalacją, opłaty związane z „odrolnieniem” gruntu, czy VAT.
Na koniec dodajmy, że proponowane stawki czynszów dzierżawnych za 1 ha gruntu należy traktować jako punkt wyjścia do dalszych negocjacji z inwestorem.
Wojciech Lignowski
Radca prawny
Wielkopolska Izba Rolnicza
Artykuł jest informacją i nie stanowi porady prawnej.
Podstawa prawna: Kodeks postępowania cywilnego
Wojciech Lignowski
Wojciech Lignowski, radca prawny Wielkopolskiej Izby Rolniczej
Masz pytania?
Zadaj pytanie redakcjir e k l a m a
r e k l a m a
Najważniejsze tematy
r e k l a m a