Umowa pod fotowoltaikę na gruncie
r e k l a m a
Partnerzy portalu

Umowa pod fotowoltaikę na gruncie

13.02.2021autor: Wojciech Lignowski

Czy rolnik ma prawo żądać wprowadzenia zmian do umowy o dzierżawę gruntów pod farmę fotowoltaiczną i wziąć taką umowę przed podpisaniem do konsultacji prawnej? Agarlex podaje pytanie  rolnika spod Koźmina Wielkopolskiego.

Z artykułu dowiesz się

  • Czy inwestor stawiający farmę fotowoltaiczną może zakazać rolnikowi wprowadzenia zmian do umowy?
  • Na co uważać przy podpisywaniu umowy na instalację fotowoltaiczną?
  • Jak określić prawidłowo przedmiot takiej umowy?
Czy rolnik ma prawo żądać wprowadzenia zmian do umowy o dzierżawę gruntów? Oczywiście! To nie tylko Twoje prawo, lecz z punktu widzenia należytej dbałości o własne interesy wręcz „obowiązek”. 

Tego typu umowy charakteryzuje wieloletni okres obowiązywania, wynoszący zwykle 29 lat. Okres ten w istocie jest dłuższy, bo często definitywną umowę dzierżawy poprzedza umowa przedwstępna, której celem jest rezerwacja przez inwestora gruntu pod realizację farmy fotowoltaicznej na czas niezbędny do przygotowania inwestycji pod względem formalnym. 

Analiza umowy dzierżawy

Trzeba liczyć się z tym, że zawierając umowę na tak długi okres wykonywać ją będą nasi następcy prawni. Tym bardziej więc zalecanym jest poddanie projektu takiej umowy rzetelnej analizie. Analiza dokonana przez prawnika może pozwolić uniknąć wielu nieporozumień w zakresie brzmienia poszczególnych postanowień umowy, ale przede wszystkim zwiększa nasze szanse na zaciągnięcie zobowiązania na rozsądnych warunkach. 
Potencjalny inwestor zwracając się do rolnika z propozycją zawarcia tego typu dzierżawy nie ma żadnych podstaw by zabraniać rolnikowi konsultacji z prawnikiem.

Uwaga na  wybrane zapisy

r e k l a m a
Na jakie zapisy rolnik musi być szczególnie wyczulony, które mogą być dla niego niekorzystne? Trzeba mieć świadomość, że:
  • umowy są przygotowane przez inwestora i pod jego potrzeby;
  • ich brzmienie jest dość jednostronne, silnie zabezpieczające interesy inwestora, wiążąc zarazem, nierzadko nad wyraz mocno, właściciela nieruchomości;
  • inwestorzy tłumaczą stosowanie takich postanowień wymaganiami instytucji finansujących takie przedsięwzięcie, przy czym nie należy tracić z pola widzenia potrzeby zapewnienia minimum bezpieczeństwa dla właściciela gruntu;
  • zwracać uwagę na dowolne przenoszenie przez inwestora praw i obowiązków z umowy na inne podmioty bez zgody właściciela gruntu. 
Tym bardziej zatem warto zwrócić uwagę na kwestię zabezpieczenia wykonania lub należytego wykonania umowy przez inwestora. Służyć temu mogłyby odpowiednie kary umowne, których jednak próżno szukać w przedkładanych rolnikom projektach umów.

Kary umowne są przewidziane w tego typu umowach, ale wyłącznie na korzyść inwestorów. 

Równocześnie wszystkie te projekty zawierają postanowienia wyłączające ustawowe prawo zastawu na instalacjach wniesionych na gruntach rolnika.
Instytucja ta ma umocowanie w art. 670 par. 1 Kodeksu cywilnego i ma na celu zapewnić ochronę właścicielowi na wypadek opóźnienia w zapłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych, takich jak przykładowo zwrot podatku od nieruchomości, z tym że działanie tego przepisu strony umowy mogą wyłączyć. I tak się dzieje przy każdej umowie. 

W kontekście zabezpieczeń istnieje szereg możliwości zapewniających właścicielowi ochronę na wypadek niezgodnego z umową zachowania inwestora, do których należy kaucja gwarancyjna, weksel, poddanie się dzierżawcy egzekucji w trybie przewidzianym w art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego itp. 

Co z wypowiedzeniem umowy dzierżawy?

Zwykle inwestor zabezpiecza się tym, że może wycofać się z umowy właściwie w każdej sytuacji, o ile tylko stwierdzi nieopłacalność swojego przedsięwzięcia. 

Rolnikowi-właścicielowi gruntu pozostaje jedynie możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem wyłącznie w sytuacji, gdy:
  • dzierżawca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu i to pod warunkiem uprzedniego zawiadomienia go o zamiarze skorzystania z tej klauzuli i 
  • udzieleniu dodatkowego terminu na zapłatę.
Taką możliwość przewiduje Kodeks cywilny, zatem nie należy takich postanowień traktować jako jakiś rodzaj ustępstwa ze strony inwestora. 

Uważaj na określenie przedmiotu dzierżawy

Dotychczasowe doświadczenie wskazuje również na nieprecyzyjność określenia w umowie na fotowoltaikę przedmiotu dzierżawy, w tym w szczególności powierzchni zajętej pod inwestycję. Zatem:
  • nie pozwól inwestorowi pozostawiać sobie zbyt szeroko otwartej „furtki” w zakresie przedmiotu dzierżawy, powierzchni pod instalację PV;
  • nie pozwól na szerokie pełnomocnictwa dla inwestora, że „wszystko za ciebie załatwi” w urzędach; lepiej w tej sytuacji zadbać o precyzyjne określenie obowiązków inwestora w zakresie uprzedniego powiadomienia o planowanym starcie inwestycji, tak aby móc odpowiednio zaplanować prace na gruncie;
  • określ zasady ustalania i rozliczania szkód w związku z rozpoczęciem inwestycji na nieruchomości;
  • ustal, kto zapłaci podatek od nieruchomości pod instalacją, opłaty związane z „odrolnieniem” gruntu, czy VAT. 
O fotowoltaice czytaj także tutaj.

Na koniec dodajmy, że proponowane stawki czynszów dzierżawnych za 1 ha gruntu należy traktować jako punkt wyjścia do dalszych negocjacji z inwestorem. 

Wojciech Lignowski
Radca prawny
Wielkopolska Izba Rolnicza

Artykuł jest informacją i nie stanowi porady prawnej.
Podstawa prawna: Kodeks postępowania cywilnego
autor Wojciech Lignowski

Wojciech Lignowski

Wojciech Lignowski, radca prawny Wielkopolskiej Izby Rolniczej

przeczytaj inne artykuły tego autora
r e k l a m a
r e k l a m a

Przeczytaj także

Fotowoltaika w rolnictwie – kiedy opłaca się położyć PV na dachu obory czy stodoły?

Rolnicy coraz częściej instalują panele fotowoltaiczne w swoich gospodarstwach lub myślą o takiej inwestycji. I nie ma się co dziwić, skoro ogromne połacie dachu budynków inwentarskich czy garaży może przynieść dodatkowy dochód. Jednak to, jaki przychód mogą dać panele w dużym stopniu zależy od ich efektywności, co wiąże się z samą konstrukcją dachu i usytuowaniem budynku.

czytaj więcej
Fotowoltaika

Fotowotaika lub wiatraki na gruncie: analizuj umowę dzierżawy

Agrarlex ostrzega: umowy firm budujących elektrownie wiatrowe czy słoneczne na gruntach rolnych są z reguły bardzo dobrze przygotowane. Pilnują interesów inwestora, nie rolnika.

czytaj więcej
Fotowoltaika

Program Mój Prąd 2021 na nowych zasadach. Kiedy nabór?

NFOŚiGW zapowiada nowy nabór wniosków w programie Mój Prąd 2021. W nowej odsłonie Programu prosumenci będą mogli uzyskać dotacje na panele fotowoltaiczne, ale także na dodatkowe komponenty, które pozwolą konsumować więcej wytworzonej energii.

czytaj więcej
r e k l a m a
Pytania i regulaminy
Kategorie
Produkty Agrarsklep
Przydatne linki
Social Media

Polskie Wydawnictwo Rolnicze Sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzeżone
Polskie Wydawnictwo Rolnicze Sp. z o.o. na podstawie art. 25 ust. 1 pkt 1b ustawy z 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych zastrzega, że dalsze rozpowszechnianie artykułów zamieszczonych na portalu www.topagrar.pl jest zabronione.