Z zadanego pytania nie wynika, w jakich okolicznościach doszło do przekroczenia granicy przy budowie. Istnieje jednak możliwość, że w latach 60. granice działek nie budziły wątpliwości i budowa mieściła się w granicach działki Czytelnika. Możliwe, że z biegiem czasu, w wyniku różnych podziałów geodezyjnych kolejne pomiary przesunęły granice działek, przez co obecnie dom Czytelnika przekracza granice gruntów. W pierwszej kolejności sugeruję zlecenie ponownego pomiaru, by uzyskać pewność co do przebiegu granicy. Gdyby taki pomiar potwierdził dotychczasowe ustalenia, możliwe są następujące rozwiązania.

Po pierwsze, Czytelnik może domagać się ustalenia, że nabył w drodze zasiedzenia fragment działki gminy, na którym stoi jego dom. Przypomnieć należy, że zasiedzenie nastąpi, gdy dana rzecz jest nieprzerwanie w posiadaniu samoistnym przez okres co najmniej 30 lat. W tym przypadku o samoistności posiadania świadczy z pewnością budynek stojący częściowo na sąsiednim gruncie. W przypadku, gdy dana sytuacja nie kwalifikuje się do zasiedzenia, właściciel budynku może skorzystać z uprawnienia przysługującego mu na mocy przepisu art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego.

Stanowi on, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowym roszczenie o wykupienie części działki przysługuje temu posiadaczowi, który był w dobrej wierze w chwili budowy, nawet jeżeli później dowiedział się, że budynek narusza granice. Przedmiotem roszczenia na podstawie art. 231 § 1 jest część działki, która jest zajęta pod budynek.

Wyjątkowo dopuszczalne jest jednak przeniesienie własności większej części nieruchomości, jeśli jest to konieczne dla prawidłowego korzystania z budynku. Przeniesienie własności następuje za odpowiednim wynagrodzeniem, tj. odpowiadającym wartościom na lokalnym rynku (np. rynkowej cenie jednego metra kwadratowego danego rodzaju ziemi). Warto wspomnieć, że w myśl przepisu art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego również właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
adw. Mikołaj Pomin

Artykuł ukazał się w top agrar Polska.