Z artykułu dowiesz się
Dla każdego gospodarstwa ziemia jest wartością najwyższą i każdy rolnik raczej stara się utrzymać i powiększać areał. Ale sytuacje są różne i czasem dzięki sprzedaży działek budowlanych lub gruntu pod inwestycje można nabyć ziemię w innym miejscu. W wielu gospodarstwach transakcje związane ze sprzedażą ziemi na cele pozarolnicze wiążą się z opłatami na rzecz gminy oraz zobowiązaniami podatkowymi.
Dla jednych to zastrzyk gotówki potrzebnej do ratowania domowych finansów. Dla innych sposób na dodatkowy zarobek i kolejne inwestycje. Wreszcie inni dzięki niej spłacą długi. Popyt na ziemię obejmuje nie tylko ziemię rolną, ale również tę przeznaczoną pod zabudowę. Wsie się rozbudowują, ludzie przenoszą się z miast na tereny rolnicze. Coraz częściej rolnicy dzielą pola na działki, zwłaszcza w regionach podmiejskich. Nie dotyczy to wyłącznie dużych miast, ale także mniejszych powiatowych. Domy buduje się coraz częściej nawet w szczerym polu, gdzie nie ma porządnych dróg, kanalizacji, czy nawet drzew. Wielu rolników (i nie tylko rolników) odpowiada na te potrzeby i dzieli większe działki, by sprzedać je z zyskiem.
Co jakiś czas zgłaszają się do nas Czytelnicy z pytaniami, jak dzielić ziemię, podłączyć media oraz czy w związku z tym czekają ich jakieś opłaty na rzecz gminy, tzw. opłaty adiacenckie. Przeważają jednak pytania, czy w związku z podziałem i sprzedażą działek pod zabudowę przyjdzie sprzedawcy płacić także podatek dochodowy. Często sądzą, że skoro sprzedawana ziemia była częścią gospodarstwa i to posiadanego od dziesięcioleci, takiej sprzedaży nie obejmie podatek dochodowy.
Rzeczywistość może być jednak zgoła odmienna i bolesna. Przekonali się o tym Czytelnicy z woj. pomorskiego, którzy zbyli trzy działki w ciągu paru miesięcy. Kupili je na początku 2000 r. od sąsiada. Część to były nieużytki, a część zarośnięte samosiejkami gleby VI klasy. Gdy gmina uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego i przeznaczyła ziemię pod zabudowę jednorodzinną, jedną działkę podzielili na 3 mniejsze i wystawili ogłoszenia w Internecie. Szybko znaleźli się kupcy i strony powędrowały do notariusza.
Gdyby nie starania o kredyty na budowę domów, sprzedaż wszystkich trzech działek nastąpiłaby w jednym tygodniu. Nikt wtedy nawet nie wspominał, że istnieje ryzyko opodatkowania transakcji. Aż tu nagle, po 3 latach od ostatniego aktu notarialnego, otrzymali zawiadomienie o kontroli urzędu skarbowego. Po kolejnych 6 miesiącach przyszła przesyłka, tym razem z decyzją o naliczeniu podatku z odsetkami. Czytelnicy odwołali się od rozstrzygnięcia, sprawa się ciągnie, a odsetki rosną. Skarżą się, że nawet teraz, gdy już zapoznali się z decyzją i zasięgnęli porady prawników, wcale nie są przekonani, kto ma rację – oni czy skarbówka. I boją się konsekwencji finansowych, czyli niemałych odsetek.
Oczywiście, w razie niekorzystnej decyzji złożą skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, choć z tym związane są kolejne koszty i niepewność. Uważają bowiem, że przepisy są na tyle niejasne i nieprecyzyjne, że w zasadzie dają urzędnikom nieograniczoną dowolność w ich interpretowaniu.
Problemy naszych Czytelników i wielu innych sprzedawców działek wynikają, jak to często bywa, z niedbałości ustawodawcy. Jej skutkiem są niejasne przepisy, pozostawiające sporą swobodę urzędnikom, pozwalając na interpretowanie, zdawałoby się identycznych sytuacji całkowicie odmiennie.
Przykładów ustawowych niedoróbek mamy naprawdę wiele, ale w tym konkretnym przypadku chodzi o brzmienie przepisu art. 5a punkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity DzU 2021.1128). Przepis ten miał w założeniu definiować pojęcie działalności gospodarczej, ale użyte sformułowanie nie jest precyzyjne i jednoznaczne. Art. 5a punkt 6 stanowi, że działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów.
Trzeba przyznać, że od uznania urzędnika zależy, czy w danej sprawie potraktuje sprzedaż 2, czy 3 działek w ciągu kilku, czy kilkunastu tygodni jako zorganizowaną i ciągłą. „Na upartego” za taką właśnie można uznać i sprzedaż dwóch działek, które powstały z podziału jednej większej. Co więcej, podatek obejmie też sprzedaż podzielonej ojcowizny.
Dowolność urzędniczą starają się ograniczyć wojewódzkie sądy administracyjne, rozpatrujące skargi na decyzje organów skarbowych II instancji oraz Naczelny Sąd Administracyjny. Trzeba jednak na wstępie zaznaczyć, że oczekiwanie na wyrok (nie zawsze korzystny dla podatnika), może trwać nawet kilka lat.
Wśród wielu wyroków, zawierających wytyczne interpretacyjne, można zwrócić uwagę choćby na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 września 2021 r. w spr. II FSK 243/20, w którym sąd stwierdził, że „[…] spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania”.
Zawarte w tym wyroku, jak i w wielu innych wytyczne, nie są jednak idealne, gdyż nadal pozostawiają urzędnikowi pewną swobodę w ocenie zamiarów podatnika (sprzedawcy działek). Wielu upatrywało szansy na ostateczne zakończenie podatkowej mitręgi i to z korzyścią dla podatników w Trybunale Konstytucyjnym. Trybunał bowiem rozstrzygał skargę w sprawie zgodności wspomnianego przepisu art. 5a punkt 6 z Konstytucją.
W uzasadnieniu skargi skarżący podnosili, że niezgodność przepisu z Konstytucją „poprzez wprowadzenie warunków rozpoznawania przychodów z działalności gospodarczej w sposób naruszający zasady poprawnej legislacji, pewności prawa oraz określoności danin publicznych, z uwagi na daleko idące elementy uznaniowości organów podatkowych co do kwalifikowania przedsiębranych przez podatnika działań jako potencjalnie wykonywanych w warunkach, umożliwiających przypisanie im cech działalności gospodarczej, a tym samym naruszający konstytucyjną zasadę określoności danin publicznych, i w konsekwencji, konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności”.
Jakkolwiek zarzuty wydają się trafne, Trybunał w wyroku z 19 lipca 2022 r. (SK 20/19) stwierdził, że zakwestionowany przepis jest zgodny z Konstytucją. Nietrudno domyślić się, jakie mogą być konsekwencje tego orzeczenia. Otóż spodziewać się można, że urzędy skarbowe nabiorą „wiatru w żagle” i ruszą z kolejnymi kontrolami transakcji. Śmielej też będą zapewne wydawane decyzje niekorzystne dla podatników.
Można również spodziewać się, że orzecznictwo sądów administracyjnych stanie się mniej dla nich przychylne. Spotkać to może również Czytelników z Pomorza, jeżeli organ skarbowy rozpatrujący ich odwołanie podzieli pogląd, że te 3 transakcje miały charakter „zorganizowany i ciągły”.
Poza wspomnianym podatkiem dochodowym, podział i dalsza sprzedaż nieruchomości może wiązać się jeszcze z koniecznością zapłaty opłaty adiacenckiej, którą reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity DzU 2021.1899).
Opłata adiacencka wyliczana jest w oparciu na wzroście wartości nieruchomości i nie może wynieść więcej, niż 30% wzrostu. Naliczenie jej jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy w chwili uprawomocnienia się decyzji podziałowej obowiązywała uchwała właściwej rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty. Jej naliczenie następuje w drodze decyzji wydanej nie później niż 3 lata po podziale.
Najważniejsze tematy
