Prawna patologia

Przedgórze Sudeckie. Miasteczko Jawor i rozrzucone wokół wsie: Grzegorzów, Niedaszów, Mierczyce, Mściwojów, Siekierzyce, Luboradz i inne. Rolnicza okolica z wyraźnie wydzielonymi siedliskami gospodarstw. Od wieków są elementami tutejszego krajobrazu. Ale nawet niezbyt uważny obserwator dostrzeże, że w olbrzymiej większości to zabudowania w ruinie. Charakterystyczny jest jeden element siedlisk: patchworkowe dachy, tworzące nieregularne wzory. Te patchworkowe dachy to emanacja prawnej patologii, trwającej od ponad 70 lat.

Własność ułamkowa siedlisk

O pojęciu własności ułamkowej siedlisk gospodarstw rolniczych na Ziemiach Odzyskanych pewnie niewielu słyszało. Tak naprawdę dopiero kilka lat temu sprawa została nazwana po imieniu. I to nie przez prawników, ale rolnika z Jawora, który stał się jej ofiarą. Jedną z wielu.

Bronisław Piaskowski od 1984 roku prowadzi nieduże, obecnie 25-ha gospodarstwo. Kiedyś hodował bydło mleczne, obecnie prowadzi wyłącznie produkcję roślinną. Okolice Jawora to zagłębie buraczane, wielu rolników uprawia buraki cukrowe. On jednak ich uprawę znacznie ograniczył – do zaledwie 1,15 ha. Na większości ziemi (klasa III i IV) uprawia pszenicę (uzyskując 8–9 t/ha) i rzepak (3–3,5 t/ha). W ubiegłym roku po raz pierwszy na 8 hektarach zasiał soję. Udało mu się osiągnąć bardzo przyzwoite plony – 3 t/ha, ale nie udało mu się jej sprzedać. Jak mówi, brak chętnych na skup polskiej soi, bo magazyny zawalone są soją z importu. To jednak nie kłopoty z soją spędzają mu sen z powiek. Spokoju nie dają mu problemy ze współwłasnością we własnym siedlisku.

Bronisław Piaskowski dzieli siedlisko z innymi współwłaścicielami, co utrudnia rozwój gospodarstwa i korzystanie z unijnych programów.

To on wymyślił pojęcie "współwłasność ułamkowa siedlisk gospodarstw rolnych" i od kilku lat stara się zainteresować nią opinię publiczną, działaczy rolniczych, urzędników ministerialnych, posłów i europosłów, reprezentujących rolnicze środowiska. O co chodzi?

– Mój ojciec Stanisław Piaskowski był żołnierzem I Armii Wojska Polskiego, kanonierem w Samodzielnym Pułku Moździerzy – opowiada Bronisław Piaskowski. – Przeszedł front od Sum aż za Berlin. Po wojnie jako osadnik wojskowy trafił do Jawora i dostał przydział na 10 ha ziemi wraz z domem i zabudowaniami gospodarskimi we wsi Niedaszów. Zamieszkał w poniemieckim gospodarstwie. W tym samym gospodarstwie zamieszkało jeszcze dwóch innych osadników, którzy otrzymali identyczny przydział.

Zasiedlanie poniemieckich gospodarstw na terenie tzw. Ziem Odzyskanych odbywało się w pierwszych latach po wojnie na mocy rozkazu marszałka Michała Żymierskiego. Takich identycznie brzmiących, ale imiennych rozkazów o przydziale 10 ha ziemi wraz z domem i zabudowaniami gospodarskimi wydał ok. 180 tys.

Wprawdzie w 1948 r. ziemie osadników włączono do powstających kołchozów, ale tylko do 1956 r. Po odwilży kołchozy rozwiązano, a osadnicy otrzymali po 8 ha własnej ziemi. Cały czas natomiast mieszkali w zajętych w 1945 r. siedliskach.

– Nasza rodzina mieszkała w siedlisku razem z dwoma innymi – opowiada Piaskowski. – Podzielili między siebie pomieszczenia mieszkalne, zabudowania gospodarskie, podwórko i jakoś egzystowali. W latach 70. XX w. ten stan usankcjonowano w księgach wieczystych, wpisując tam, w naszym przypadku, trzech współwłaścicieli. Ale nikt nie określił, czego konkretnie są właścicielami: której konkretnie części obory, stodoły, kurnika. W księgach wieczystych figurowali i figurują jedynie jako współwłaściciele określonego ułamka całości siedliska.

Stan prawny zamrożony

Przez lata okoliczne gospodarstwa funkcjonowały w tej formule, podlegając jednak naturalnym procesom. Starzy umierali, współwłasność przejmowały dzieci. Jedni wciąż prowadzili gospodarstwa, większość z tego rezygnowała. Z czasem zaczęła powstawać konieczność remontów, pojawiały się ambicje rozbudowy, czy budowy nowych obiektów, powiększania gospodarstw. Tam, gdzie obcy sobie współwłaściciele potrafili się dogadać, wypracowywano kompromis i mechanizmy np. wspólnego sfinansowania dachu na stodole. Wprawdzie zazwyczaj podzielona została na umowne części użytkowane osobno przez współwłaścicieli, ale przecież dach miała jeden, wspólny. Tam, gdzie nie potrafiono wypracować kompromisu, każdy współwłaściciel remontował "swój" dach na własną rękę.

Dziurawy dach w stodole w części innego współwłaściciela, który nie jest zainteresowany jego remontem.

Tak się nie da funkcjonować!

Widać to doskonale dzisiaj, po ponad 70 latach. Wiele siedlisk z daleka wita przybyszów patchworkowymi dachami: w jednym kompleksie budynków dachy mają różne kolory i różne pokrycia. Zazwyczaj siedliska z takimi dachami to obecnie ruiny, z mocno zdegradowanymi budynkami gospodarskimi. Czas tam stanął w miejscu. Mechanizm tej technicznej i materialnej degradacji jest prosty. W siedlisku, które ma kilku współwłaścicieli, na wykonanie najprostszych prac remontowych (choćby otynkowanie muru okalającego zabudowania) potrzebna jest zgoda każdej ze stron. Często uzyskanie jej jest niemożliwe.

W takich warunkach trudno prowadzić gospodarstwo. Dlatego rozwinęły się tylko nieliczne siedliska. Wyłącznie te, w których na drodze porozumienia, wykupu, spłaty czy darowizny doszło do przejęcia całego siedliska przez jednego właściciela.

Seweryn Mazur jest współwłaścicielem siedliska w miejscowości Mściwojów. Gospodaruje na 80 ha, uprawia pszenicę, buraki, jęczmień, rzepak i kukurydzę.

– Prowadzę gospodarstwo rolne, tak jak mój dziadek, ale musiałem przenieść je w inne miejsce – mówi. – W naszym siedlisku na wszystko, co się robiło, potrzebna była zgoda współwłaściciela. Tak nie można było funkcjonować. Na szczęście udało mi się kupić zabudowania gospodarskie w bezpośrednim sąsiedztwie i stworzyć nowe siedlisko gospodarstwa.

Rozwój jest niemożliwy

Tomasz i Maria Niedzielscy z Jawora prowadzą duże gospodarstwo rolne. Funkcjonuje ono w siedlisku, którego są jedynymi właścicielami. Minusem jest mała, 18-arowa działka, która uniemożliwia rozwój. Dlatego Niedzielscy stali się współwłaścicielami sąsiedniego siedliska posadowionego na 90-arowej działce.

– Potrzebuję miejsca, by się rozwijać – mówi Niedzielski. – Na sąsiedniej działce postawiłem halę namiotową do przechowywania pszenicy. Współwłaściciele zgłosili do nadzoru budowlanego, że bez ich zgody i teraz mam decyzję o rozbiórce. Tak jest ze wszystkim. Dlatego siedlisko popada w ruinę. Chciałbym rozpocząć remonty, ale zgody na to nie dostanę od współwłaścicieli. Jesteśmy z żoną właścicielami połowy siedliska, ale nic nie możemy zrobić. Ale, paradoksalnie, jak się budynek zawali i jakąś szkodę wyrządzi, to odpowiedzialność rozkłada się proporcjonalnie do udziałów.

W gospodarstwie Tomasza Niedzielskiego aż się prosi o remont budynków, ale każdy ruch wymaga zgody współwłaścicieli, którzy remontem zwykle nie są zainteresowani.

Zgody wszystkich współwłaścicieli wymagają takie działania, jak adaptacja budynków do potrzeb gospodarstwa, czy podjęcie dodatkowej działalności gospodarczej – mówi Piaskowski. – A nawet sprzątnięcie wysypiska odpadów na środku wspólnego podwórka.

Na wszystko potrzebna zgoda

Pani Krystyna mieszka we współwłasności w Niedaszowie od 13 lat. Nie ma nic wspólnego z rolnictwem. Po prostu za 95 tys. zł kupili z mężem udziały w siedlisku. Mówi, że nie zdawali sobie wówczas sprawy z istoty współwłasności i kłopotów, jakie mieszkanie w niej stwarza.

– Na wszystko trzeba zgody pozostałych – mówi pani Krystyna. – A mamy jedną osobę, która na nic się nie chce zgodzić.

Często te sprzeciwy nie mają racjonalnego wytłumaczenia. Bo jak np. wytłumaczyć brak zgody na remont dziurawego wspólnego dachu nad stodołą?

– Ja już z tej stodoły nie korzystam, to co będę wydawał pieniądze? – słyszymy w jednym z siedlisk. – Moje prawo się nie zgodzić. Często po prostu dodatkowo do głosu dochodzą emocje, zadawnione konflikty, zazdrość. Niekiedy słychać też zdroworozsądkowe tłumaczenie.

– Mój sąsiad chciał nas wykupić, kilka lat temu oferował 70 tys. zł – mówi jeden ze współwłaścicieli. – Ja go rozumiem. To była uczciwa cena, ale i tak za te pieniądze nie mógłbym kupić mieszkania czy domu. Więc nie skorzystałem. I jest, jak było. Ale pod górkę mu nie robię. Jakoś się dogadujemy.

Wykluczenie z dofinansowania 

Patologia i destrukcyjna moc współwłasności ułamkowej siedlisk gospodarstw rolnych ujawniła się też po wejściu Polski do UE i pojawieniu się możliwości dofinansowania modernizacji gospodarstw rolnych. Bronisław Piaskowski tłumaczy:
– Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest potrzebna też przy składaniu wniosków o pomoc finansową w ramach PROW. Praktycznie wyklucza nas to z tych programów. Za to płacenie podatku rolnego stało się obowiązkiem solidarnym. To znaczy, że jeśli któryś z pozostałych współwłaścicieli lub wszyscy pozostali współwłaściciele nie zapłacą podatku, obowiązek ten przechodzi na mnie. Takie wezwanie już raz otrzymałem. To wszystko zniechęca młode pokolenie do przejmowania działalności rolniczej w naszej okolicy.

Co można zrobić?

Z jednej strony można skorzystać z przepisów ogólnych w Kodeksie cywilnym, który określa procedurę znoszenia współwłasności także w gospodarstwach rolnych. Zniesienia współwłasności może żądać każdy ze współwłaścicieli. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyznaje to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele lub który je prowadzi, lub stale w nim pracuje. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd może zarządzić sprzedaż gospodarstwa i spłatę współwłaścicieli.

– Te przepisy stosuje się w sprawach spadkowych – wyjaśnia Piaskowski.

Jego zdaniem, obecne przepisy KC i praktyka sądowa nie pozwalają rozwiązać problemu współwłasności ułamkowej siedlisk gospodarstw rolnych. Od siedmiu lat w Sądzie Rejonowym w Jaworze toczy się postępowanie w założonej przez niego sprawie o wydzielenie ze współwłasności. Szanse na szybkie zakończenie są nikłe. Podobną procedurę rozpoczynają Niedzielscy i też szykują się na wieloletnią batalię sądową, bez gwarancji rozstrzygnięcia po ich myśli.

– Ani mój ojciec, ani ja nie zawiązaliśmy tej współwłasności, zrobiło to państwo polskie – mówi Piaskowski. – Własność ułamkowa siedliska gospodarstwa rolnego to skażony genetycznie potwór prawny, który zaserwowali nam po II wojnie światowej komuniści. Uważam, że powinien zająć się tym Sąd Najwyższy i albo dać konkretną wykładnię prawną, albo rekomendować ustawę rozwiązującą ten problem. Dla dobra przyszłych pokoleń.

Tym bardziej, że sprawa prawdopodobnie dotyczy nie tylko kilkunastu miejscowości na Dolnym Śląsku. Osadnictwo wojskowe po II wojnie światowej odbywało się również w Zachodniopomorskiem, Lubuskiem czy na Warmii i Mazurach.

Artur Jakubowski, oprac. kb
fot. Jakubowski