Nabyłem w spadku po matce działkę w sąsiedniej wsi. Matka tam od dłuższego czasu nie mieszkała, bo ciężko chorowała i potrzebowała opieki, więc zabraliśmy ją do siebie. Teraz się okazało, że sąsiadka matki naruszyła granicę i pobudowała częściowo na moim gruncie stodołę i przesunęła płot. Wezwany przeze mnie geodeta stwierdził, że zajęła pas gruntu o szerokości 1 m i długości 100 m. Czy mogę żądać od sąsiadki wykupienia tego pasa gruntu? Czy możliwe jest jego zasiedzenie przez sąsiadkę? – napisał do redakcyjnego prawnika jeden z prenumeratorów "Tygodnika Poradnika Rolniczego".
 

Na to pytanie odpowiada Alicja Moroz, prawnik redakcyjny Tygodnika Poradnika Rolniczego: 

Może Pan domagać się wykupu gruntu przez sąsiadkę, ale tylko tego, który znajduje się pod budynkiem. Zgodnie bowiem z art. 231 § 2 k.c., właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.  

Roszczenie o przeniesienie własności gruntu pod budynkiem

Roszczenie o przeniesienie własności gruntu pod budynkiem lub innym urządzeniem za wynagrodzeniem przysługuje również samoistnemu posiadaczowi gruntu w dobrej wierze, który wzniósł je na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. W tym jednak wypadku o dobrej wierze raczej nie może być mowy, gdyż sąsiadka wykorzystała nieobecność właścicielki, żeby wejść na cudzy grunt. Przeniesienie własności gruntu w oparciu o zgłoszone roszczenie następuje w postaci umowy pomiędzy stronami zawartej w formie aktu notarialnego albo w oparciu o orzeczenie sądu. 

Powinien Pan zatem zażądać od sąsiadki zawarcia stosownej umowy, wyznaczając termin dokonania tej czynności, a jeżeli nie przyniesie to rezultatu, pozostanie wystąpienie na drogę sądową. Prawo wykupu nie jest wykonywane co do całości nieruchomości, lecz jedynie co do jej części zabudowanej budynkiem lub innymi urządzeniami z uwzględnieniem niezbędnego obejścia. Przy czym obszar ten wydziela się tak, aby zagwarantować możliwość prawidłowego korzystania z budynku lub urządzeń. 

Wydanie całego pasa gruntu

Jeżeli nie jest Pan zainteresowany takim rozwiązaniem, może Pan żądać wydania całego pasa gruntu – stosownie do art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Może Pan również domagać się przywrócenia stanu poprzedniego na gruncie, czyli usunięcia budynku i płotu, a także wynagrodzenia za bezumowne korzystanie (art. 224 w zw. z art. 225 k.c.).

Możliwość nabycia własności zajętego pasa gruntu przez zasiedzenie sąsiadka miałaby dopiero po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania, przy czym wniesienie do sądu powództwa, np. o wydanie nieruchomości, przerywa bieg tego terminu.