Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Artykuł 166 § 1 k.c. przewiduje jednak, że w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie ma miejsce, gdy współwłaściciele prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie będącym przedmiotem ich współwłasności.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 30 czerwca 1992 r. (sygn. akt: III CZP 75/92) stwierdził, że określenie to obejmuje takie stany faktyczne, jak prowadzenie gospodarstwa na całym gruncie będącym przedmiotem współwłasności, wspólnie z innymi współwłaścicielami, prowadzenie na tym gruncie gospodarstwa przez jednego współwłaściciela, który w wyniku uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami zarządza całym wspólnym gruntem. Jest nim także prowadzenie odrębnego gospodarstwa na części tego gruntu fizycznie wydzielonej – czy to w ramach podziału do użytkowania przez czas trwania współwłasności, czy też w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności (albo nieformalnego działu spadku).

Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Jeżeli zadeklaruje on chęć skorzystania z prawa pierwokupu, między nim a zbywcą dojdzie do skutku umowa o takiej treści, jak zawarta z osobą trzecią. 

Nad prawidłowością przebiegu transakcji jest zobowiązany czuwać notariusz. Powinien on zatem ustalić, czy w tym przypadku wchodzi w grę prawo pierwokupu. 

Artykuł 599 § 2 k.c. stanowi, że jeśli współwłaścicielowi gospodarstwa rolnego rzeczywiście przysługuje uprawnienie z tytułu prawa pierwokupu, sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości dokonana bezwarunkowo będzie dotknięta nieważnością. 

Wspomniana przez Pana ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje w art. 3 ust. 1, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

W myśl ww. ustawy, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. 


Na pytania prenumeratorów Tygodnika Poradnika Rolniczego odpowiada Alicja Moroz, prawnik redakcyjny
fot. Magdalena Szymańska