Czy można sprzedać część nieruchomości oddanej w dzierżawę?
Może Pan sprzedać część nieruchomości oddanej w dzierżawę. Warto nawiązać do orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 20 stycznia 2016 r. (sygn. akt: V ACa 621/15). Sąd uznał, że „ustawowe prawo pierwokupu, o którym stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, może obejmować całą nieruchomość rolną, jej fizyczną część, jak również udział w prawie własności tej nieruchomości”.
Należy jednak zwrócić uwagę na dwie kwestie. Po pierwsze, skoro dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, to po zawarciu umowy sprzedaży zobowiązującej (tzw. warunkowej) notariusz przesyła informację do dzierżawcy. Według Kodeksu cywilnego prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.
Artykuł 600 k.c. wskazuje, że przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Należy jednak podkreślić, że według art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Po drugie, jeżeli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu, zawarta zostanie umowa rozporządzająca, na podstawie której następuje przeniesienie prawa własności gruntu rolnego o powierzchni 0,7 ha będącego w dzierżawie, na osobę trzecią – nowego właściciela.