W domu jednorodzinnym można wyodrębnić samodzielny lokal mieszkalny, ale...

Według art. 2 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębne nieruchomości. W budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą być jednak co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które wybudowano na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 r.

Według wskazanej wyżej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta, wydając zaświadczenie.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Są to w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Co stanowi nieruchomość wspólną?

Trzeba także podkreślić, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można zatem żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna włas­ność lokali. Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną może być wspólna kotłownia, klatka schodowa, ogród czy garaż.

Jakie kryteria decydują o tym czy dany lokal będzie uznany jako samodzielne lokum?

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4 lutego 2021 r. (sygn. akt: VII SA/Wa 1996/20) orzekł, że kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest jego samodzielność, przejawiająca się w tym, że właściciel i inne osoby z niego korzystające mają do niego swobodny dostęp, a korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. Ponadto, zdaniem WSA, wyodrębnienie i samodzielność lokalu należy ujmować w aspekcie prawnym oraz technicznym.

Co w praktyce oznacza odrębność prawna takiego lokalu?

Odrębność prawna oznacza, że samodzielny lokal mieszkalny jest przedmiotem prawa własności odrębnym od pozostałych lokali, budynku i gruntu. Odrębność techniczna oznacza natomiast, że lokal jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku, a korzystanie i używanie lokalu mieszkalnego jest niezależne od korzystania z innych lokali.

Zgodnie z wyrokami sądów powszechnych na przeszkodzie do uznania samodzielności lokalu mieszkalnego nie stoi potrzeba przeprowadzenia robót mających na celu przystosowanie lokalu do korzystania z niego jako odrębnego mieszkania, np. przez wybudowanie kuchni, łazienki albo przebudowy instalacji (np. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 27 kwietnia 2017 r.; sygn. akt: II CSK 719/16).

Prof AUM dr hab. Aneta Suchoń