Z artykułu dowiesz się
Agencje obsługujące rolnictwo działają już ponad 30 lat. Agencja Rynku Rolnego założona w czerwcu 1990 r. oraz młodsza od niej o ponad rok Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa (październik 1991 r.) już nie istnieją. Ta druga jeszcze w 2003 r. została przekształcona w Agencję Nieruchomości Rolnych, co nie uchroniło jej przed połączeniem z ARR w Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa 1 września 2017 r. Trzecią z agencji – Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa wszyscy znają najlepiej.
KOWR powstał z połączenia dwóch agencji – od rynku rolnego i od nieruchomości. Liczne obowiązki, jakie spadły na Ośrodek „wymagają” nadzwyczajnych uprawnień. W tym zakresie ustawodawca stanął na wysokości zadania, a nawet dołożył od siebie trochę więcej.
Każdy może samodzielnie ocenić, czy wszystkie prawa, jakie otrzymała ta instytucja, mają zapewnić osiągnięcie celów. Skupimy się na faktach, czyli… przepisach. Zatem, na co może sobie pozwolić KOWR i w stosunku do kogo? Działalność KOWR reguluje ustawa o jego powołaniu.
Do najważniejszych zadań na rynku ziemi rolnej należy:
Ośrodek został powołany do życia ustawą z 10 lutego 2017 r. o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa (tekst jednolity DzU 2020.481), która weszła w życie 1 września 2017 r. Ustawodawca nakreślił zadania powołanej do życia instytucji w art. 9. Ogólnie rzecz ujął w ust. 1, wyjaśniając, że KOWR realizuje zadania wynikające z polityki państwa, w szczególności w zakresie wdrażania i stosowania instrumentów wsparcia rolnictwa, aktywnej polityki rolnej oraz rozwoju obszarów wiejskich. Bardziej szczegółowe opis zadań zawarty jest w ust. 2.
Najbardziej znane prawa przyznane KOWR to prawa pierwokupu, nabycia oraz odkupu. Pierwsze dwa są doskonale znane nie tylko rolnikom, ale też przedsiębiorcom inwestującym na terenach wiejskich. Zasadą jest, że KOWR przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych (nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne).
Od zasady tej są oczywiście przewidziane wyjątki (nabycie w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego, przez osobę bliską zbywcy, przez dzierżawcę).
KOWR może skorzystać z pierwokupu w ciągu miesiąca od zawiadomienia o sprzedaży. Posiadanie prawa nie oznacza automatycznie, że Ośrodek z niego skorzysta; decyzja w tym zakresie należy bowiem do jego władz. Nasi Czytelnicy podkreślają jednak nieprzewidywalność decyzji KOWR i brak jakichkolwiek jawnych procedur i przesłanek podejmowania decyzji w tym zakresie.
Prawo pierwokupu znajdzie zastosowanie tylko w przypadku, gdy właściciel zamierza nieruchomość sprzedać. Od prawa pierwokupu odróżnić należy prawo nabycia nieruchomości, które przysługuje KOWR i w przypadku, gdy dochodzi do przeniesienia własności w drodze innej umowy (np. darowizny), jednostronnej czynności prawnej, przeniesienia własności w drodze orzeczenia sądu lub organu administracji, czy też innego zdarzenia.
Co ciekawe, uprawnienia powyższe dotyczą również zbywanych udziałów i akcji w spółkach posiadających nieruchomości rolne.
W przypadku pierwokupu nabycie przez Skarb Państwa następuje za cenę ustaloną przez właściciela i dotychczasowego nabywcę. W razie skorzystania z prawa nabycia cena ustalana jest jednak w drodze wyceny przez rzeczoznawcę.
Z powyższymi związane jest prawo KOWR do żądania ustalenia na drodze sądowej ceny nabycia w wykonaniu prawa pierwokupu lub nabycia, jeżeli w jego ocenie odbiega ona rażąco od wartości rynkowej. W praktyce oznacza to, że KOWR może „zmusić” właściciela do sprzedaży ziemi po cenie niższej, niż wcześniej ustalona.
To z kolei może oznaczać spore kłopoty dla sprzedającego, ponieważ aż do ostatecznego ustalenia wartości nie otrzyma należnej ceny. Nie jest tajemnicą, że taka wycena nie musi być identyczna z ceną ustaloną pierwotnie przez strony. Co prawda, ustawa przyznaje KOWR prawo dokonania zapłaty niespornej części ceny, jednak jest to tylko prawo, a nie obowiązek…
Prawo odkupu z kolei polega na tym, że przez określony czas, nie dłuższy niż 5 lat, KOWR może zażądać odsprzedaży ziemi, którą sam wcześniej sprzedał. Odbywa się to oczywiście za zwrotem wpłaconej kwoty oraz po pokryciu nakładów poczynionych na nieruchomość. W razie takiego żądania nowy właściciel w zasadzie jest bezradny i nie może odmówić jego spełnienia. Również w tym przypadku środki zapłacone przez Ośrodek nie muszą odpowiadać rzeczywistym wydatkom, jakie poniósł właściciel od chwili zakupu, ich wartość bowiem wynikać będzie z ewentualnej wyceny rzeczoznawcy.
Trzeba podkreślić, że decyzja co do zrealizowania powyższych uprawnień pozostawiona jest władzom KOWR do ich uznania, bez określenia ich kryteriów, co wśród rolników – delikatnie rzecz ujmując – nie buduje poczucia zaufania do instytucji państwa.
Ustawa z 11 kwietnia 2004 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity DzU 2022.461) przyznaje również inne, warte wspomnienia kompetencje. Po pierwsze, prawo kontroli w zakresie spełniania przez użytkowników nieruchomości rolnych warunków ustawy (m.in. nabycie przez rolników, prowadzenie przez nabywcę gospodarstwa przez co najmniej 5 lat od nabycia). W ramach kontroli Ośrodek ma prawo wstępu na nieruchomości rolne kontrolowanego, żądania przedstawienia wyjaśnień oraz dokumentów. Takie kontrole mogą prowadzić jedynie pracownicy mający odpowiednie imienne upoważnienie, które wydaje dyrektor generalny KOWR lub dyrektor oddziału terenowego KOWR.
Upoważnienie zawiera imię i nazwisko kontrolera, miejsce i zakres kontroli, podstawę prawną do jej przeprowadzenia oraz podpis osoby wydającej upoważnienie. Z kontroli sporządza się protokół, który powinien odzwierciedlać jej przebieg i zawierać wnioski pokontrolne. Kontrolowany ma prawo zawrzeć w nim swoje stanowisko. Pokłosiem kontroli mogą być poważne konsekwencje, o których mowa w art. 9 ustawy.
Trzeba też wspomnieć o prawie dyrektora generalnego KOWR do wydania zgody w drodze decyzji administracyjnej na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę, która nie spełnia ustawowych kryteriów bądź w przypadku, gdy sprzedaż z mocy ustawy jest niedopuszczalna. Do decyzji dyrektora należy również zgoda na zbycie nieruchomości w przypadku, gdy od jej nabycia nie upłynęło 5 lat.
Poza uprawnieniem kontrolnym KOWR ma również prawo żądania stwierdzenia nieważności czynności prawnej dokonanej z naruszeniem ustawy. Nieważne, w myśl art. 9 ust. 1 ustawy jest nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, dokonane niezgodnie z przepisami ustawy.
Poza tym, w razie naruszenia zapisów ustawy wymienionych w ust. 2 art. 9, KOWR może także wystąpić do właściwego sądu z wnioskiem o nabycie własności nieruchomości za cenę rynkową ustaloną przez rzeczoznawcę. Sytuacje, których dotyczy ta regulacja, to m.in. nabycie nieruchomości rolnej bez wymaganej zgody KOWR, niepodjęcie lub zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego, niewykorzystanie nieruchomości na cele rolnicze.
Dodatkowe uprawnienia przyznane Ośrodkowi wynikają z umów dzierżawy zawieranych z rolnikami, których przedmiotem są nieruchomości należące do Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa. Wzory tych umów uregulowane są odgórnie zarządzeniem dyrektora generalnego KOWR. Po pierwsze, po upływie 10 lat trwania umowy KOWR ma prawo podwyższyć czynsz dzierżawy do wysokości określonej odrębnymi przepisami. Po drugie, przysługuje mu jednostronne wyłączenie z dzierżawy do 30% powierzchni jej przedmiotu. Co ważne, zgoda dzierżawcy na powyższe zawarta jest w umowie i nie podlega negocjacjom.
Wymienione przez nas uprawnienia stanowią tylko część kompetencji tej instytucji i to tylko w odniesieniu do rynku nieruchomości.
adw. Mikołaj Pomin, oprac. kb
fot. Bujoczek
Najważniejsze tematy
