Karol Bujoczek: Prywatyzacja ziemi od lat emocjonuje rolników, a dziś jesteśmy już na ostatniej prostej, bo ziemi w Zasobie jest coraz mniej. Ile gruntów do sprywatyzowania zostało?
Waldemar Humięcki: Łącznie do Zasobu Skarbu Państwa do Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa przyjęto 4,8 mln ha. W ostatnich latach dużo sprzedaliśmy, przekazaliśmy nieodpłatnie samorządom, Lasom Państwowym. Dziś pozostaje ok. 1,3 mln ha, z czego w dzierżawie jest 1,070 mln ha. Tym zasobem gospodarujemy i staramy się wychodzić z ofertą do gospodarstw rodzinnych, by mogły zwiększać potencjał produkcyjny.
Ponad milion ha w dzierżawie, a 160 tys. ha, których KOWR nie rozdysponował. Jakie to są grunty, na które nie ma chętnych?
Są to grunty słabo przydatne rolniczo, trudno dostępne, na zboczach. Chętnie przeznaczymy je pod OZE – fotowoltaikę, wiatraki czy też przekażemy pod zalesienie. Jest nowelizowana ustawa, pozwalająca nam nieodpłatnie przekazać grunty niższych klas, jak VIz, Lasom Państwowym.
KOWR zarządza dużym majątkiem. Przychody za okres 2017–2022 wyniosły 11,4 mld zł, co daje średniorocznie 1,86 mld zł. Co składa się na tę kwotę?
Są to wpłaty z czynszów dzierżawnych oraz sprzedanych gruntów, za które rolnicy spłacają raty. Mimo ograniczenia sprzedaży w ostatnich latach, obecnie też sprzedajemy grunty rolnikom, którzy mają plany inwestycyjne i programy rozwojowe, a za zgodą ministra rolnictwa sprzedajemy także większe areały.
Polityka rządu i KOWR szła w kierunku dzierżawy, choć w ostatnim roku KOWR poluzował sprzedaż. Co się zmieniło w tym okresie?
Uznaliśmy, że warto zatrzymać ziemię w KOWR i od 2016 r. wprowadziliśmy przetargi ograniczone ze stałym czynszem. Rolnicy nie musieli wydatkować własnych środków na zakup ziemi, która i tak po latach będzie się im należała, jeśli właściciel się na nią zdecyduje. Środki te mogli przeznaczyć na modernizację, czy inne potrzeby gospodarstwa, a ziemię użytkować w dzierżawie.
Ale dziś rolnicy są zainteresowani kupnem ziemi, bo z roku na rok jej cena rośnie…
W latach 2012–2016 wzrost cen ziemi był najszybszy. Wtedy – jak twierdzili rolnicy – zdarzały się transakcje na tzw. słupy. Chcieliśmy ograniczyć zakup ziemi w celach spekulacyjnych, dlatego postawiliśmy na dzierżawę, by rolnicy – w myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – mogli użytkować grunty.
Dzierżawą objętych jest ponad milion ha. Jeśli rolnicy z prawem pierwokupu po naszej rozmowie zdecydują się wystąpić o kupno gruntów, to mają taką szansę, czy jednak KOWR nie zmienia strategii i pozostaje przy dzierżawie?
Zależy to także od wysokości czynszu. Rolnicy, mający na danym terenie możliwość dzierżawy w ramach przetargu ograniczonego w formie licytacji, często przy wysokim czynszu chcą się szybko od niego uwolnić i chcą wykupić grunty. Jeśli ktoś ma rozsądny czynsz, to zainteresowanie wykupem jest mniejsze.
Ostatnio wiele przetargów odbywa się w formie licytacji, dlaczego KOWR woli licytację, a nie przetargi ofertowe?
W przetargu licytacyjnym wszystko jest jawne, transparentne. Wszyscy widzą, kto wylicytował i jakie było ostatnie przebicie. Nie ma skarg, jak to jest w przetargach ofertowych, gdzie są odwołania, zażalenia i trzeba je rozpatrzyć, to wszystko wydłuża proces.
Efektem są rekordy podbijanych czynszów. W Wielkopolsce ostatnio wylicytowano ponad 6 t/ha, na Opolszczyźnie 6,7 t/ha czynszu dzierżawnego. Każdy, kto wylicytuje taki czynsz, musi podpisać umowę i się z niej wywiązać…
Zdarza się, że ktoś przeszarżował i gdy wróci do domu, idzie po rozum do głowy i nie podejdzie do umowy. Dla takiej osoby i gospodarstwa to nawet lepiej stracić wadium, niż ryzykować egzystencję gospodarstwa, czy windykację przez komornika.
Ile jest przypadków, kiedy rolnicy wnioskują o zmniejszenie czynszu z różnych przyczyn…
Ustawa nie pozwala na zmniejszenie czynszu, lepiej jest odstąpić od umowy. Rozwiązać ją odpowiednio wcześnie, by nie popaść w spiralę zadłużenia.
A jaka jest skala windykacji należności?
To nie jest dużo. Patrząc na obsługę czynszu, windykacja czynszu i rat z tytułu sprzedaży jest na bardzo wysokim poziomie – ponad 90%. Często banki czy urzędy skarbowe takiej nie mają.
Zapowiedział pan, że KOWR chce wykluczyć z kolejnych licytacji tych, którzy wylicytowali wysoki czynsz i nie podeszli do podpisania umowy. Czy to już się dzieje?
Obserwujemy to zjawisko, ale jeszcze podstaw formalnoprawnych nie mamy, by wykluczyć takie osoby. Z reguły są to przetargi ograniczone i takie osoby są znane w swoim środowisku i nie wiem, na co one liczą, że tak się zachowują wobec znajomych czy sąsiadów…
… apele na niewiele się zdają, to powinno być uregulowane przepisami, by wyeliminować tych, którzy podchodzą do przetargu, rozkręcają spiralę licytacji, a potem nie podchodzą do umowy…
Jeszcze takich rozwiązań prawnych nie mamy. Ale mamy też kolejny problem, abolicji na bezumownych użytkowników gruntów. Niezależnie od tego, czy ktoś był 10 czy 15 lat temu bezumownym użytkownikiem gruntu, dziś nie może przystąpić do przetargu. Czasem było tak, że ktoś stał się bezumownym użytkownikiem gruntu w dobrej, a nie w złej wierze. Jeśli przepisy się zmienią, to takie osoby po 5 latach będą mogły przystąpić do przetargów. Obecnie przepisy te są w trakcie procedowania w Senacie.
Czy to sprzyja uporządkowaniu, czy wręcz otwiera furtkę do bezumownego użytkowania?
Trzeba zdawać sobie sprawę, że bezumowne użytkowanie gruntu oznacza karę w wysokości 30-krotności czynszu dzierżawnego. To jest bardzo duże obciążenie.
Czy udaje się KOWR ściągnąć takie należności?
Jeśli podmiot chce współpracować z nami dalej, to mamy takie możliwości. Najgorzej jest w sytuacji, gdy nie mamy żadnego kontaktu i nawet możliwości rozmowy z dzierżawcą. Wtedy ta spirala się nakręca.
Najwięcej emocji budzą obecnie tzw. trzydziestki. Mamy ponad 400 podmiotów, które nie wyłączyły 30% gruntów w myśl ustawy z 2011 r. Jakie jest podejście KOWR i filozofia zagospodarowania gruntów, które trafią do Zasobu po wygaśnięciu umowy dzierżawy?
Jeżeli grunt jest nadal rolny i nie zmienia przeznaczenia, to dzierżawa jest tańszą formą użytkowania.
Musimy stać na straży przepisów prawa. I zgodnie z ustawą, te umowy wygasają bez możliwości ich przedłużenia. W latach 2023 – 2026 wygasną 144 umowy. Wspólnie z radami społecznymi pracujemy nad restrukturyzacją i planem zagospodarowania tych gruntów, czy całych gospodarstw. Przygotowujemy działki, które odpowiadają zapotrzebowaniu w konkretnym województwie w danym terenie. Jeśli są to nieruchomości powiązane z produkcją zwierzęcą, wówczas wydzielamy tzw. ośrodki produkcji rolnej. W przypadku chlewni czy obory przeliczamy jeden ha na sztukę dużą (SD). Przykładowo przy oborze na 300 krów zostawiamy ok. 300 ha gruntów.
Czy ten ośrodek produkcji rolnej będzie wystawiony do przetargu? Czy będzie mógł go dzierżawić dotychczasowy dzierżawca?
Jeżeli dotychczasowy dzierżawca nie będzie bezumownym użytkownikiem, to będzie mógł przystąpić do przetargu. Ale czekamy jeszcze na szczegółowe rozporządzenie ministra rolnictwa w tym zakresie, który określi warunki prowadzenia tych przetargów.
Wielu dzierżawców liczyło na to, że zmienią się przepisy i uda im się kontynuować działalność. Z drugiej strony inni twierdzą, że skoro uchylili się od zapisów ustawy, powinni być potraktowani w myśl tej ustawy…
Jest też grupa dzierżawców, którzy zgodzili się na te przepisy, wyłączyli część gruntów i mają prawo kontynuowania. A zatem odstąpienie od tej zasady nie byłoby fair wobec nich. Ale w zależności od zapotrzebowania w regionie, możemy podejść indywidualnie do warunków zakończenia tej działalności. Chodzi głównie o to, by umożliwić zbiór płodów z pól, które zostały zasiane. Można pozwolić im wydłużyć użytkowanie ziemi o kilka miesięcy. Jednak przepisy są bezwzględne i nie ma możliwości przedłużenia dzierżawy.
Jak konsekwentnie będą postępowali dyrektorzy OT KOWR w tym zakresie? Mamy przypadek przedłużenia umowy w Szczecinie...
Byliśmy zaskoczeni uporem rolników w Szczecinie, bo już w tym roku wyłączyliśmy do rozdysponowania dla rolników 625 ha na powiększenie gospodarstw. Dzierżawca zgodził się dobrowolnie wyłączyć je z przedmiotu dzierżawy.
Dzierżawca się zgodził przed upływem terminu? Czy jeśli ktoś jest dzierżawcą, a kończy mu się ta umowa, to może określić, co dalej z tą ziemią?
Chęć przedłużenia umowy dzierżawy dzierżawca powinien zadeklarować już 2 lata wcześniej, byśmy mieli informację o tym, czy są jakieś programy rolnośrodowiskowe czy inne zobowiązania. W kontekście przyszłym ważne było określenie, czy zostawić jakiś areał przy gospodarstwie. Dzierżawca powinien zwrócić się do nas wcześniej i ustalić nowe warunki.
A w przypadku tzw. trzydziestek, kiedy rozpoczyna się ta procedura?
Nie ma możliwości negocjacji. Tu dzierżawcy czy zarządy muszą się dostosować i powoli produkcję wygaszać, by w terminie określonym w umowie przekazać nieruchomość. Czasem w zależności od sytuacji przedłużamy termin wydania gruntów, by uniknąć skomplikowanych rozliczeń, ale nie przedłużamy umowy.
I nie ma żadnej ścieżki odwoławczej?
Nie ma. Tym bardziej, że niektórzy przez wiele lat zwodzili, łudzili się, że to się zmieni, ale musimy przestrzegać przepisów i je egzekwować.
Dziś najważniejsze jest, by w miarę sprawiedliwie rozdzielić ten majątek. Emocje budzą duże areały. Przykładem jest Top Farms w Wielkopolsce i na Opolszczyźnie – gdzie już rozpoczął się ten proces. Jaki jest pomysł na zagospodarowanie tych gruntów?
Top Farms ma podobny potencjał do Kietrza, który był spółką agencyjną, a teraz wszedł w struktury Krajowej Grupy Spożywczej. Ważne jest, by utrzymać potencjał gospodarstwa. Określiliśmy potencjał i niezbędny areał, by utrzymać moce produkcyjne. Z 10 tys. ha w Top Farms okazało się, że ok. 5 tys. ha powinno zostać na utrzymanie potencjału produkcyjnego i ok. 5 tys. ha możemy przeznaczyć dla rolników. Z tej puli część gruntów, ok. 120 i 240 ha trafi do naszych spółek strategicznych Prudnik i Głogówek, które w trybie bezprzetargowym otrzymają ziemię. O ile proces zakupu spółki przez KOWR dojdzie do skutku, to część gruntów trafi do nowej spółki strategicznej, którą utworzy KOWR. Wówczas najbliżej położona ziemia w trybie bezprzetargowym będzie w dzierżawie w tej spółce.
A jeśli KOWR nie kupi tej spółki od Top Farms, to jakie losy czekają to gospodarstwo?
Umowy są do końca tego roku i jeżeli nie dojdzie do transakcji, to aby nie wygaszać produkcji, powstaną OPR-y i będą przeznaczone do przetargu na zasadach ogólnych.
Kto będzie mógł przystąpić do takiego przetargu na OPR? To już są duże inwestycje…
Szczegóły dotyczące przetargów na OPR-y będą określone w rozporządzeniu ministra, które jeszcze się nie ukazało. Kryterium będzie doświadczenie w zarządzaniu takimi ośrodkami, ale i zaproponowany czynsz.
Jednym z problemów jest to, że grunty te wpadają w lukę czasową i leżą odłogiem, bo kończy się umowa dzierżawy a jeszcze nie zostały rozdysponowane na powiększenie gospodarstw okolicznych rolników. I traci się jeden sezon. Czy nie powinno się tego procesu wcześniej rozpocząć?
Zdajemy sobie sprawę z tego i namawiamy oddział terenowy, by użyczać rolnikom grunty na ten okres, z pełną wiedzą i świadomością, że jest to wyłącznie na czas przejściowy, jednego roku do czasu przeprowadzenia procedury rozdysponowania.
Na taką umowę użyczenia też będzie wielu chętnych, zatem powinna to być normalna procedura przetargowa. Na jedną działkę na Opolszczyźnie było ok. 30 chętnych…
Zainteresowanie ziemią jest ogromne. Jedni są radośni, inni niezadowoleni, trudno zadowolić wszystkich.
Jedna ze spółek na Śląsku wystąpiła do sądu o zabezpieczenie tej dzierżawy na czas procesu sądowego. Jak KOWR podchodzi do takiej sytuacji?
To jest sprzeczne z ustawą. Nie wiem, czym się sąd kierował, ale odwołaliśmy się od tego wyroku i czekamy na wynik apelacji.
Czy to jest przetarcie ścieżki dla tych podmiotów, by mogły jeszcze kilka lat funkcjonować?
Orzecznictwo w tych sprawach już się ukształtowało. Dziwię się temu wyrokowi sądu, gdyż inne sądy odrzucały takie wnioski jako sprzeczne z ustawą. Chciałbym, by ten wyrok zapadł jak najszybciej, byśmy mogli przystąpić do rozdysponowania. Jeśli chodzi o zagospodarowanie tych nieruchomości, to udało się to przeprowadzić sprawnie, szybko i za zgodą społeczną.
Aby mieć zgodę społeczną zostały powołane rady społeczne, ale od członków rad słyszę, że ich rola jest wyłącznie opiniotwórcza, a dyrektor i tak zrobi, co chce…
Rada nie jest ciałem ustawowym, ale w 2016 r. powołałem te rady, by różne organizacje zgłaszały swoje uwagi i znając sytuację w terenie oraz potencjał rolników, dzierżawców, opiniowali, chociażby o trybie przetargu, czy wielkości działek. I to jest ciało opiniująco-doradcze. Gdyby decyzje i opinie rady były sprzeczne z prawem bądź niegospodarne, to nie będę brał takich opinii w ogóle pod uwagę. Tym bardziej, że to dyrektor osobowo odpowiada za te decyzje.
Jeśli rada absolutnie nie zgadza się z polityką dyrektora OT w regionie, to czy ma jakąś drogę odwoławczą? Czy pan – jako dyrektor generalny może wpłynąć na politykę w terenie?
Dyrektorzy kierują się przepisami prawa, mając na uwadze racjonalność i gospodarność. Jeśli pojawia się jakiś konflikt, staramy się rozwiązywać go na bieżąco. I rozpatrujemy, czy racja jest po stronie rady, czy dyrektora.
Ziemia jest gorącym tematem, o czym świadczą i wysokie czynsze na przetargach, i wciąż niesłabnące zainteresowanie…
Wydawało mi się, że w tym roku, kiedy rolnicy mówią, jak duże straty ponoszą, zainteresowanie ziemią będzie słabsze, ale jest raczej odwrotnie. I walczą o ziemię.
Ziemia jest fundamentem dla każdego gospodarstwa i jest niepodzielnym, nieodtwarzalnym zasobem.
Dochodzi rozwijająca się infrastruktura, budownictwo oraz inwestycje i gruntów cały czas ubywa z uprawy.
Do tego dochodzą zakusy polityków różnej maści – zwłaszcza teraz w okresie przedwyborczym – by wpłynąć i zapanować nad procesem prywatyzacji...
Jesteśmy regularnie kontrolowani przez instytucje kontrolne, w ubiegłym roku mieliśmy kilka kontroli NIK i żadnej negatywnej oceny naszej działalności nie dostaliśmy.
Sporo kontrowersji na wsi budzi fakt, że KOWR wchodzi z prawem pierwokupu w transakcje między rolnikami...
To jest zaledwie kilka procent decyzji, które do nas trafiają. Interweniujemy tam, gdy wchodzi na teren ktoś, kto nie zamieszkuje w tym regionie, nie jest zameldowany, albo nie ma kwalifikacji rolniczych. Wszędzie tam, gdzie nie ma rękojmi, że będzie prowadził działalność rolniczą. A także tam, gdzie mamy podejrzenie spekulacji.
Mamy sygnały, że procedura wykupu bardzo długo trwa i blokuje rolników…
Na przekazanie dokumentów powinno być około miesiąca, nie dłużej. Jeżeli transakcja jest między rolnikami, to decyzja jest bardzo szybko. Jeśli nie zawsze są spełnione wszystkie przesłanki i prosimy o wyjaśnienia stron, czasami gromadzenie i pozyskiwanie informacji wymaga czasu.
Jak duża jest skala poddzierżaw? Mamy przypadki dzierżawców, którzy mają długoletnie umowy z atrakcyjnym czynszem i poddzierżawiają rolnikom za zdecydowanie wyższe kwoty…
Kodeks cywilny przewiduje takie przypadki uzasadnione sytuacją życiową. Jeśli ktoś osobiście nie może prowadzić, może poddzierżawić za zgodą KOWR. Najbardziej głośne były dwa przypadki, ale w skali kraju jest to naprawdę margines.
Szczegóły dotyczące przetargów na OPR-y będą określone w rozporządzeniu ministra, które jeszcze się nie ukazało.
Czy lokalnie windowane czynsze na licytacjach ustnych windują czynsze przedłużanych umów?
W pewnym sensie rzutują. Kierujemy się tym, by trzymać się utartej od wieków tzw. dziesięciny. Jednak pod wpływem nowych odmian i agrotechniki plony wzrosły z 3–4 do 8, a nawet ponad 10 t/ha pszenicy i ten czynsz jest wyższy. Aby to było opłacalne i nie groziło utratą płynności finansowej, czynsz musi być na rozsądnym poziomie.
Obecnie do wyliczenia czynszu liczy się cena pszenicy za ostatnie półrocze. Pan sygnalizował, że KOWR zamierza wprowadzić zasadę wyliczenia czynszu za ostatnie 11 kwartałów, jak jest przy podatku rolnym. Od kiedy zacznie obowiązywać ta zasada?
Do Senatu trafiła z Sejmu nowelizacja ustawy, która obejmuje także 11 kwartałów do wyliczenia czynszu dzierżawnego, co spłaszczy te zobowiązania. Ustawa jest w Senacie i jeśli nie będzie uwag, trafi do podpisu i zacznie obowiązywać.
Spłaszczy cenę pszenicy, ale niekoniecznie wyhamuje emocje na licytacjach…
Nie jest wskazane, by kierować się emocjami, trzeba stawiać na zdrowy rozsądek.
Jeśli rolnicy po naszej rozmowie zwrócą się do oddziałów terenowych o wykup, to jaka będzie odpowiedź KOWR?
Jeżeli ten czynsz nie jest wysoki, nadal będę namawiał, by rolnicy wzmacniali swoje gospodarstwa dobrze inwestując, przede wszystkim w przechowalnictwo, przetwórstwo, a dopiero potem w ziemię. Bo jak dzierżawią i mają prawo pierwokupu, to będą mieli prawo do tej ziemi.
Dziękuję za rozmowę.
Karol Bujoczek
