Jakie są zalety pisemnej umowy dzierżawy ziemi?

Umowy dzierżawy budzą obawy właścicieli. Po części można je zrozumieć, gdyż wynikają z powtarzanych przez wiele lat, niesprawdzonych, przeinaczonych i nieprawdziwych informacji. Nie można się jednak z nimi godzić, gdyż pisemna umowa ma więcej zalet:

• wiadomo, na co strony się umówiły;
• łatwiej wyegzekwować swoje prawa;
• strony zyskują większą pewność.

W obecnych czasach umowa spisana może chronić też przed konfliktami. Spróbujmy „odkłamać” poglądy i obawy, które najczęściej powtarzane przez tych, którzy unikają pisemnych umów dzierżawy, narazić ich mogą na niemałe kłopoty.

Umowy zwolnione z podatku

Umowa dzierżawy nieruchomości rolnej przeznaczonej na cele rolnicze nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Inaczej, rolnik dzierżawiąc grunt rolny osobie trzeciej na cele rolnicze nie musi obawiać się więc naliczenia tego podatku. Oczywiście, tak stanowią obecnie obowiązujące przepisy, a konkretnie art. 10. ust. 1. punkt 6 ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity DzU 2021.1128), który do katalogu źródeł dochodu podlegającemu opodatkowaniem zalicza najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej, oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, za wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Skoro już mówimy o podatku, warto przypomnieć, że strony w umowie nie mogą dowolnie decydować, która z nich będzie podatnikiem podatku rolnego. W tym zakresie przepisy ustawy są jasne: podatnikiem jest właściciel bądź użytkownik wieczysty. Na dzierżawcę natomiast nakaz płatniczy może być wydany wtedy, gdy umowa dzierżawy zawarta jest w celu uzyskania świadczeń emerytalno-rentowych lub renty strukturalnej.

Długoletnia dzierżawa a zasiedzenie

Wielu rolników obawia się, że długoletnia dzierżawa doprowadzi do zasiedzenia nieruchomości. Obawa ta jest całkowicie nieuzasadniona. Problem zasiedzenia często pojawia się w pytaniach podczas cyklicznych dyżurów prawnika. Przypomnijmy zatem, że przez zasiedzenie można nabyć własność nieruchomości, będąc jej posiadaczem samoistnym (władając jak właściciel) przez co najmniej 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze).
Władanie na podstawie umowy jest posiadaniem zależnym, zatem z natury rzeczy w czasie trwania umowy nie może dojść do zasiedzenia. Ewentualny termin zasiedzenia, czyli wspomniane 20 lub 30 lat liczony mógłby być dopiero od chwili zakończenia umowy, jeżeli dzierżawca byłby nadal w posiadaniu ziemi.

Rozwiązanie umowy dzierżawy

Strach przed umową wzbudza również pogląd, że umowy dzierżawy nie da się rozwiązać. Zasadniczo oczywiście, umowy zawarte na czas oznaczony i w dodatku z datą pewną, nie mogą zostać rozwiązane za wypowiedzeniem. Nie dotyczy to sytuacji szczególnych, które pozwalają na rozwiązanie nawet „czasowych” umów:

• zwłoki z zapłatą czynszu,
• poddzierżawienia bez zgody właściciela,
• zaniedbywania przedmiotu dzierżawy.

Przy okazji warto wspomnieć, że nawet do umowy na czas oznaczony strony mogą wpisać klauzulę, dającą prawo rozwiązania jej przed czasem, jednak musi ona określać okoliczności, w jakich będzie to możliwe.

Nie da się wymusić sprzedaży na właścicielu

Przeszkodą, która najczęściej wymieniana jest przez właścicieli, jest prawo pierwokupu. Uważają, że długoletnia umowa pozbawi ich możliwości decydowania o tym, kiedy i komu sprzedać ziemię. Wielu rolników jest przekonanych, że prawo pierwokupu daje dzierżawcy możliwość żądania, by właściciel sprzedał ziemię. Tymczasem ma ono zastosowanie tylko wtedy, gdy nieruchomość już jest sprzedawana; dzierżawca nie może wymusić sprzedaży.

Dopóki zatem właściciel nie decyduje się na sprzedaż, nie „powstanie” prawo pierwokupu. Wreszcie, dzierżawca nabywa prawo pierwokupu dopiero po 3 latach wykonywania umowy i to tylko wtedy, gdy opatrzona jest datą pewną. Ponadto, prawo to nie dotyczy zbycia na innej podstawie niż sprzedaż (nie znajdzie zastosowania przy umowie darowizny i dożywocia) i nie znajduje zastosowania w razie sprzedaży na rzecz osoby bliskiej zbywcy oraz gdy sprzedaż ma na celu powiększenie gospodarstwa rodzinnego.

Komu należą się dopłaty bezpośrednie?

Nie można nie wspomnieć o dopłatach. Zasadą jest, że przysługują one temu, kto posiada ziemię, czyli prowadzi na niej uprawy. Zdarza się jednak, że za zgodą obu stron o dopłaty występuje właściciel, choć łączy je umowa dzierżawy (choć tylko ustna).

Postępowanie takie nie jest zgodne z prawem i może skończyć się dla obu stron utratą dopłat, karami finansowymi, a nawet sprawą karną. Rozwiązaniem, które może zabezpieczyć obie strony, jest zawarcie umowy z mechanizmem naliczania czynszu opartym na wysokości dopłat i jakiegoś innego miernika, np. ceny pszenicy.

Adw. Mikołaj Pomin
fot. Sierszeńska