Rolnik-podatnik VAT a ryczałtowiec

Jestem podatnikiem czynnym i chcę dokonać zamiany gruntów z sąsiadem, który jest rolnikiem ryczałtowym. Przedmiotem zamiany ma być 0,7 ha moich gruntów, z których część, ok. 0,25 ha, jest w planie zagospodarowania przeznaczona na cele budowlane. Sąsiad oferuje mi w zamian działkę ok. 1,5 ha z dopłatą. Po zamianie sąsiadowi pozostanie łącznie ok. 0,96 ha UR i 0,9 ha przeliczeniowych. W jaki sposób prawidłowo rozliczyć taką transakcję zamiany?

Ryszard B. (woj. kujawsko-pomorskie)

Jak rozliczyć transakcję?

Co do zasady, transakcja zamiany towarów w świetle przepisów VAT, to dwie oddzielne transakcje kupna-sprzedaży, podlegające właściwym zasadom opodatkowania. Nie ma to wiele wspólnego z zasadami zamiany określonymi w KC (tzw. barter). W analizowanym przypadku mamy do czynienia z wymianą nieekwiwalentną, co nie ma wprost znaczenia z punktu widzenia VAT. Należy zatem omówić tę transakcję zamiany oddzielnie z punktu widzenia obu stron, niezależnie od aktu notarialnego:

• Podatnik czynny – grunt rolny przeznaczony w PZP na cele nierolnicze (0,25 ha) jest z punktu widzenia ustawy o VAT terenem budowlanym (art. 43, ust. 1, pkt 9) niekorzystającym ze zwolnienia VAT. Zatem zbywca powinien wystawić fakturę VAT ze stawką 23% na ten grunt, a pozostała część (0,45 ha) korzysta ze zwolnienia z VAT, jeśli będzie wykorzystywana na cele rolnicze (stawka VAT „zw.”). Problemem może być określenie podstawy opodatkowania terenu budowlanego – powinny to być ceny rynkowe, a organy skarbowe mają prawo wszcząć kontrolę prawidłowości ustalenia tej ceny na podstawie ordynacji podatkowej.
• Rolnik ryczałtowy – nie ma prawa wystawić faktury VAT na zbycie i „załatwia” to akt notarialny.

Sądząc z treści pytania, rolnik ryczałtowy ma dylemat, czy po przedmiotowej transakcji utrzyma status ryczałtowca i czy nie obejmie go podatek dochodowy z tytułu zbycia gruntu rolnego i KRUS. Z punktu widzenia VAT działalność rolnicza w gospodarstwie o pow. 0,5 ha gruntu rolnego rolnik skorzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego. Przy założeniu, że rolnik po wymianie będzie miał < 1 ha UR i < 1 ha przeliczeniowych, dla utrzymania pełnego zakresu ubezpieczenia w KRUS należy np. zawrzeć umowę na 10 lat z datą pewną na dzierżawę brakującego gruntu rolnego.

Roman Włodarz, ekspert VAT
fot. Bujoczek